Makeln und verwalten künftig nur mit Sachkundenachweis

Einen Tag nach Bekanntwerden des Referentenentwurfs ist Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), immer noch wohlgelaunt. „Heute ist ein guter Tag“, sagt er im Hinblick auf den Gesetzentwurf. Nach Erhalt des 16 Seiten umfassenden Dokuments habe er sich abends eine Zigarre gegönnt. Seit Jahren setzt sich der DDIV wie andere Verbände auch für eine Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum ein. Eine wichtige Hürde war 2013 genommen, als die Forderungen in den Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD aufgenommen wurden. Und nun liegt der Gesetzentwurf vor. „Die Bundesregierung hat Wort gehalten“, hält Kaßler fest. Auch beim Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen ist die Freude groß. „Jetzt liegen endlich Fakten auf dem Tisch. Das kann uns keiner mehr wegnehmen. Das ist super“, sagt Sun Jensch, IVD-Bundesgeschäftsführerin.

Gefeiert wird die Änderung von § 34c Gewerbeordnung. Immobilienmakler und Wohneigentumsverwalter (WEG-Verwalter) erhalten künftig nur die gewerberechtliche Erlaubnis, wenn sie einen Sachkundenachweis und eine Berufshaftpflichtversicherung vorlegen können. Wie schon zuvor müssen die erforderliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse bestehen.

Der Fach- und Sachkundenachweis wird eine IHK-Prüfung sein, die ca. 400 Euro kostet. Wahrscheinlich werde die Hälfte der Antragsteller schon über einen beruflichen Ausbildungsabschluss verfügen, der der Sachkunde gleichgestellt ist, heißt es im Entwurf. Wie die Prüfungsinhalte für den Sachkundenachweis aussehen könnten, hat der IVD in einem Gutachten formuliert. Als Mindestanforderung sieht der Verband die Ausbildung zum/zur Immobilienkaufmann/-frau an. Doch dies spielt im Gesetzgebungsverfahren zunächst keine Rolle, sondern erst in der Rechtsordnung, die dann „mit Leben gefüllt“ wird.

Von der Sachkundeprüfung entbunden sind mittels einer sogenannten Alte-Hasen-Regelung Makler und Verwalter, die länger als sechs Jahre ununterbrochen am Markt aktiv waren. Allerdings müssen sie diese Expertise innerhalb einer Frist nachweisen. Die Gewerbetreibenden sind zudem verpflichtet, die Qualifikation ihrer Mitarbeiter zu prüfen, sofern diese an den erlaubnispflichtigen Vermittlungs- bzw. Verwaltungstätigkeiten mitwirken, also z.B. Eigentümerversammlungen durchführen. Andernfalls kann der WEG-Verwalter bzw. Makler haftbar gemacht werden. Blaupause für diese Regelung seien die Versicherungs- und Finanzvermittler, sagt Kaßler. Auch so genannte Bankenmakler in Kreditinstituten benötigen künftig eine gewerberechtliche Erlaubnis, die auf die Sachkunde beschränkt ist.

Zweite wichtige Neuerung ist die erforderliche Berufs- bzw. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, um die gewerberechtliche Erlaubnis zu erhalten. Über eine solche Versicherung verfügen schon jetzt mehr als 97% der rund 1.850 Mitgliedsbetriebe des DDIV. Die knapp 6.000 IVD-Mitglieder müssen sowohl eine Vermögensschaden- als auch eine Betriebshaftpflichtversicherung vor Eintritt in den Verband nachweisen, sagt Jensch. Eine Vertrauensschadenversicherung erhalten sie zusätzlich über die Mitgliedschaft.

Es gibt aber auch Nachbesserungswünsche am Gesetzentwurf. Der Verein Wohnen im Eigentum (WiE) kritisiert die Alte-Hasen-Regel. WiE fordert mit Verweis auf den Verbraucherschutz, dass innerhalb der ersten fünf Jahre nach Inkrafttreten der Berufszugangsregelung auch die „alten Hasen“ Prüfungen ablegen sollten. So könnten sie nachweisen, dass sie ihr Fach beherrschen, sagt WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich und moniert, dass die Regeln sonst erst bei der nächsten Generation greifen würden.

Die beiden Verbände IVD und DDIV bemängeln, dass im Gesetzentwurf der Mietverwalter nicht berücksichtigt wurde, obwohl dieser ebenfalls treuhänderisch tätig ist. Bei der Versicherungspflicht verfolgen beide unterschiedliche Zielsetzungen. Der DDIV setzt sich für eine Erweiterung der Versicherungspflicht auf die Deckung von Personen- und Sachschäden ein und plädiert für den Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung. Der IVD hingegen hält eine Vertrauensschadenversicherung für Immobilienverwalter für erforderlich. Zudem spricht sich der DDIV für eine Weiterbildungspflicht aus. So etwas gebe es auch im Verkehrsgewerbe, beispielsweise bei Lkw-Fahrern, so Kaßler.

Nichtsdestotrotz sieht Jensch den Referentenentwurf als „Meilenstein für die Branche“ an. Künftig werde es nicht mehr Juristen oder andere Gelegenheitsmakler geben, die mal schnell eine Immobilie „nebenbei“ vermitteln. Allein die Tatsache, dass in Deutschland nicht einmal bekannt sei, wie viele „34c eigentlich am Markt aktiv seien“, ist nach Jenschs Ansicht schon ein starkes Zeichen. So einen Wildwuchs wird das neue Gesetz eindämmen. Die Branche werde sich künftig über die Qualität selektieren, glaubt Jensch.

Den Zeitplan des BMWi für die Umsetzung der Pläne bezeichnet Jensch als „sportlich“. Die Verbände müssen bis zum 7.August 2015 zum Referentenentwurf Stellung nehmen. Das Gesetzgebungsverfahren könnte dann bis zum Jahresende 2015 abgeschlossen sein, heißt es seitens des IVD. Nach Verkündung der Änderungen in der Gewerbeordnung im Bundesgesetzblatt bleiben laut Referentenentwurf neun Monate bis zum Inkrafttreten der Regelungen. Nach der jetzigen Zeitplanung wäre der 1. Oktober 2016 dann der Stichtag. Bis dahin heißt es für den Gesetzgeber noch die entsprechende Rechtsverordnung, die u.a. Prüfungsverfahren und -inhalte sowie Qualifikationsanforderungen regeln wird, zu erarbeiten. Gleiches gilt für die Prüfungsunterlagen für die Industrie- und Handelskammern.

Makler und Verwalter hätten ab dem 1.Oktober genau sechs Monate Zeit von der „Alte-Hasen-Regel“ Gebrauch zu machen. Geschehe dies nicht, warnt der IVD, würde am 1. April 2017 die früher erteilte Erlaubnis entfallen – und mit ihr die Möglichkeit den Beruf auszuüben.