Mehrheit der Verwalter will Vergütungssätze erhöhen

Für viele Immobilienverwalter war 2014 ein gutes Jahr. 69% der Verwaltungen konnten ihre Gewinne im Vergleich zum Vorjahr steigern. Dieser Trend wird sich nach Meinung der Verwalter 2015 wiederholen. 69% von ihnen erwarten höhere Umsätze und 65% höhere Gewinne. Besonders optimistisch blicken mittlere (1.000 bis 2.999 verwaltete Einheiten) und große Unternehmen mit mehr als 3.000 verwalteten Einheiten in die Zukunft. Mit Mehreinnahmen rechnen die Verwalter vor allem durch die Wohneigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) und Sonderleistungen.

Zudem will die Mehrheit ihre Kunden in diesem Jahr stärker zur Kasse bitten. Die Verwalter planen, ihre Vergütungssätze zu erhöhen: bei einer Erstbestellung um durchschnittlich 7,7%, bei Bestandsobjekten um 5,3%. Das sind die Ergebnisse des dritten Branchenbarometers des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). An der Umfrage beteiligten sich 391 Unternehmen. Davon waren jeweils rund 30% Kleinstverwaltungen (weniger als 400 verwaltete Einheiten), kleine Verwaltungen (401-999 Einheiten) und mittlere Verwaltungen. Großverwaltungen (ab 3.000 Einheiten) stellten rund 10%. Kerngeschäft der teilnehmenden Unternehmen ist mit einem Anteil von 75% die WEG-Verwaltung.

Für eine Erhöhung der Vergütungssätze bei einer Erstbetrauung als Verwalter sprachen sich 64% der Umfrageteilnehmer aus. Unter den großen Verwaltungen liegt die Quote sogar bei 80%. Nur die Kleinstverwaltungen mit bis zu 400 betreuten Wohneinheiten zeigen sich zurückhaltend. Von ihnen will nur jede Zweite ihre Vergütungssätze heraufsetzen.

Noch zurückhaltender zeigen sich die Kleinstverwaltungen bei Bestandsobjekten. Nur jede Dritte will dort ihre Vergütungssätze erhöhen. Auch hier sind es vor allem wieder die großen Verwalter mit mehr als 3.000 Einheiten, die ihre Erträge durch Preissteigerungen erhöhen wollen (85%). Im Durchschnitt soll es 5,3% mehr geben. Während große Verwaltungen planen, die Sätze um rund 4% anzuheben, spekulieren die Kleinstverwaltungen auf rund 7%. Das sei fast die einzige Möglichkeit, höhere Betriebsausgaben zu kompensieren, heißt es dazu im aktuellen Branchenbarometer.

Die Grundvergütung der Verwalter betrug im vergangenen Jahr je Einheit und Monat (Nettobeträge) zwischen 15,91 Euro bei einer Wohneigentumsverwaltung mit mehr als 100 verwalteten Einheiten bis zu 25,87 Euro bei der Gewerbeverwaltung mit weniger als zehn Einheiten (siehe Tabelle: „So viel verdienten Verwalter 2014“). Doch es gibt große regionale Unterschiede. In Ballungsgebieten und im Westen der Republik liegen die Pauschalbeträge pro verwalteter Einheit deutlich höher. Zudem bieten die Verwalter unterschiedliche Leistungen in der Grundvergütung an. Größere Instandsetzungen oder zusätzliche Eigentümerversammlungen werden oftmals gesondert abgerechnet. 2014 erwirtschafteten die Umfrageteilnehmer durchschnittlich 533.000 Euro. Verwalter, die weniger als 150 Einheiten betreuten, kamen hingegen auf einen Jahresumsatz von 67.141 Euro.

Die Umsätze übersetzen sich in Stundensätze zwischen 64,49 Euro für einen Ingenieur und 38,39 Euro für eine Position im Sekretatriat. Insbesondere bei den Technikern schwanken die Stundensätze erheblich. Sie verdienen in den neuen Bundesländern rund 40% weniger als in den alten und erhalten im Schnitt rund 47 Euro pro Stunde. Ingenieure müssen im Osten Einbußen von etwa 20% hinnehmen. Sie erhalten mit 64,49 Euro/Stunde im Schnitt sogar etwas mehr als Geschäftsführer bzw. Inhaber (63,79 Euro).

Die Branche rechnet in diesem Jahr nicht nur weiterhin mit steigenden Umsätzen und Gewinnen, sondern will den Personalaufbau fortsetzen. Ein Viertel der Verwalter will zusätzliche Mitarbeiter einstellen, unter den großen Verwaltungen sogar jede Zweite. Im vergangenen Jahr hatte sich jedes Dritte Unternehmen personell vergrößert. Nur bei 3% der Befragten waren die Beschäftigtenzahlen 2014 gesunken. Doch die Personalsuche gestaltete sich nicht so einfach. Obwohl durchschnittlich jede fünfte Verwaltung ausbildet, könne der Bedarf an Mitarbeitern dadurch nicht gedeckt werden, sagt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Zudem finden es 79% der Unternehmen schwierig, qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen. Im vergangenen Jahr waren es „nur“ 62% gewesen. Damit schätzen die Verwalter ihre Lage auf dem Rekrutierungsmarkt deutlich schlechter ein als die Immobilienbranche insgesamt: Denn nur 47% der Immobilienunternehmen bemängelten zu wenig Bewerbungen zu erhalten, wie die Umfrage der Immobilien Zeitung zur Joboffensive 2014 zeigte. Mit der Qualität der Bewerbungen waren hingegen fast alle der 115 Umfrageteilnehmer zufrieden gewesen.

Die Verwaltungen suchen vor allem WEG-Verwalter. Fast zwei Drittel der Verwalter benötigen Mitarbeiter mit dieser Qualifikation und ein Drittel braucht Mietverwalter. Um den vielfältigen Aufgaben von Legionellenprüfung bis zu energetischer Sanierung gerecht zu werden, investieren die Unternehmen rund 650 Euro pro Jahr in die Fortbildung ihrer Mitarbeiter. Drei Viertel befürworten sogar eine gesetzliche Weiterbildungspflicht für ihren Berufsstand. Fast jeder Befragte spricht sich dafür aus, dass Verwalter Mindestanforderungen erfüllen müssen. Dazu zählen vor allem die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (90%), die Betriebshaftpflichtversicherung (82%), der Fachkundenachweis (78%), eine Ausbildung (73%) oder Fortbildungen (72%). Zumindest die Diskussion um den Sach- und Fachkundenachweis dürfte bald beendet sein. Klaßner rechnet damit, dass das Gesetzgebungsverfahren bis Ende 2015 abgeschlossen sein wird und eine entsprechende Regelung zum Jahresanfang 2016 in Kraft trete. Es wird jedoch eine Übergangsfrist sowie eine „Alte-Hasen-Regel“ für Verwalter mit mehrjähriger Praxis- und Berufserfahrung geben.