"Ich bin ja auch ein bisschen ein Deal-Jäger"

Immobilien Zeitung: Herr Koepke, Sie sind seit mehr als 30 Jahren im Geschäft. Wie viele Logistikimmobilien haben Sie in der Zeit vermittelt?

Rainer Koepke: Genau weiß ich das gar nicht. Aber es dürften Hunderte gewesen sein.

IZ: Sie sind gelernter Volkswirt und waren zunächst bei der IKB. Wie wird man als Banker zum Makler?

Koepke: Nun, ich hatte bei der IKB ein Spezialteam geleitet, das unter anderem für die Finanzierung von peripheren Bürohäusern und Gewerbeparks zuständig war. Da ging es also um reine Immobilienfinanzierung. Dadurch habe ich die Entwickler kennengelernt. Bei einer Einweihung eines Gewerbeparks in Dietzenbach bin ich dann mit Thomas Schmengler ins Gespräch gekommen, der damals Leiter für Industrieimmobilien bei Jones Lang Wootton war. Der hat mich dann gefragt, ob ich nicht Makler werden will. Ich fand das interessant und bin gewechselt.

IZ: Wie haben Sie Ihr Logistik-Team bei JLL damals aufgebaut?

Koepke: Ende der 90er Jahre bestand mein Team eigentlich aus drei Fachbereichen: Büroflächen außerhalb des klassischen Frankfurter Büromarkts, alles rund um Mainz und Wiesbaden und das Lager-Team, die Stinkstiefel-Abteilung.

IZ: Stinkstiefel-Abteilung?

Koepke: Ja, man musste ja öfter auf Baustellen, und da hat man natürlich die entsprechenden Schuhe im Auto gehabt.

IZ: Und was haben Sie in den 90er Jahren vermittelt? Logistik flog bei vielen ja noch unter dem Radar.

Koepke: Wir hatten hauptsächlich Grundstücke, bebaut oder unbebaut, und Gewerbeparks im Blick. Davon gab es im Rhein-Main-Gebiet damals immerhin schon rund 40, mit stark unterschiedlichen Büroanteilen. Das waren häufig Vertriebszentralen internationaler Konzerne mit angeschlossenem lokalen Ersatzteillager und viel Büro. Die Big-Box-Logistik gab es damals eher selten in Deutschland. Große europäische Zentrallager standen zu der Zeit eher in den Benelux-Ländern Holland und Belgien.

IZ: Wann schwappte das zu uns rüber?

Koepke: Mit der EU-Osterweiterung lag Deutschland viel mehr im Mittelpunkt Europas. Zögerlich, aber nach und nach, kamen auch die größeren Lager und Umschlagstützpunkte der Logistiker und Paketdienste in die Mitte Deutschlands, etwa Kassel, und nach dem Jahr 2000 folgte auch der Markteintritt internationaler Developer wie Prologis und Gazeley. Die haben im Unterschied zu deutschen Entwicklern spekulativ errichtet und kürzere feste Laufzeiten mit fünf Jahren angeboten. Das kam der Logistikbranche mit ihren Verlader-Kontrakten sehr entgegen.

IZ: Und dann stiegen auch Sie voll in die Logistikimmobilie ein?

Koepke: Ja, ab 2002 hatte ich den exklusiven Auftrag eines internationalen Entwicklers, Standorte entlang der Autobahnen zu suchen, große Grundstücke zu finden, an denen sich Drehkreuze für Logistik errichten lassen. In den Jahren 2002 und 2003 begann der Markt eine gewisse Dynamik zu entwickeln. Nach und nach kamen weitere Entwickler, und heute haben wir rund 50 deutschlandweit tätige Logistik-Developer.

IZ: Wenn Sie den Markt heute und damals vergleichen – was hat sich verändert?

Koepke: Damals waren viel mehr kommunale Grundstücke für Logistik verfügbar. Heute gibt es kaum noch diese Greenfields. Mit Blick auf den zunehmenden Containerverkehr präferieren die Logistiker heute Trimodalität, besonders die Nähe zu Häfen, weniger die Schiene. Der ganze Immobilienbereich hat sich seitdem sehr professionalisiert und ist angelsächsisch geprägt. Für die Investoren spielen Marktdaten eine große Rolle für ihre Entscheidungen. Transaktionsvolumen sind massiv gestiegen mit der Bestandsentwicklung, wobei Neubauvermietungen im Schnitt 50% ausmachen und damit der Bestand um rund 3 Mio. qm jährlich steigt.

IZ: Heute ist Logistik die attraktivste Assetklasse – vor Büros. Geht das so weiter?

Koepke: Eigentlich müssten bei dieser schwachen Gesamtwirtschaft die Flächenumsätze weiter sinken. Aber sie bleiben stabil. Sie halten sich bei 5,5 Mio. qm bis 6 Mio. qm pro Jahr, das entspricht rund 1,5 Mio. qm pro Quartal. Das ist zwar kein Plus, aber auch kein Rückgang. Und auch die Entwickler halten sich. Anders als in den Assetklassen Wohnen, Büro oder Handel gibt es bei Logistikimmobilien keine Insolvenzen in Deutschland.

IZ: JLL, CBRE, jetzt Cushman. Warum haben Sie noch einmal das Pferd gewechselt?

Koepke: Mein Vertrag als Head of Industrial & Logistics war ausgelaufen, und CBRE wollte die Stelle neu und langfristig besetzen. Ab Januar war ich Senior Advisor und hätte auch da bleiben können. Cushman & Wakefield hat mir die Chance eröffnet, weiter in Leitungsfunktion zu arbeiten. Ich habe immer Teams und Marktanteile aufgebaut.

IZ: Aber warum haben Sie nicht gesagt: Okay, dann gehe ich halt in Rente, schließlich reise und wandere ich gerne und betreibe Ausdauersport?

Koepke: Ich wollte weiterarbeiten, es ist ja wichtig, dass man in Bewegung bleibt – körperlich und geistig. Ich wollte mich weiter mit dem Markt und den Menschen beschäftigen, mich interessanten Aufgaben stellen. Und ich wollte auch die Möglichkeit haben, Deals zu machen. Ich bin ja auch ein bisschen ein Deal-Jäger. Insofern war für mich klar, dass ich noch mal was Neues anfange.

IZ: Und das geht bei Cushman?

Koepke: Ja, ich habe einen mittelfristigen Vertrag. Cushman ist sehr offen, Seniors einzustellen. Die haben einige Broker in den USA, die sogar schon älter als 70 Jahre sind. Ich finde das in Deutschland sehr schade, dass man im Rentenalter oft ausscheiden muss. Man muss hierzulande entweder Schauspieler, Künstler, Unternehmer oder Politiker sein, um länger arbeiten zu dürfen. Und der Wirtschaft fehlt die Erfahrung der Leute, gerade heutzutage mit den Babyboomern, da geht viel Wissen verloren, das ist sehr schade.

IZ: Und Ihre Erfahrung und Wissen werden Sie künftig bei Cushman einbringen?

Koepke: Ja, Cushman ist das weltweit drittgrößte Immobilienberatungsunternehmen. Und wir wollen im Bereich Logistikimmobilien in Deutschland auch ein größeres Stück vom Kuchen abhaben. Der Fokus liegt auf mittleren und größeren Deals als Makler. Aber wir wollen auch alle Dienstleistungen für unsere globalen Kunden in dem Segment anbieten. Bisher haben wir Berlin, Düsseldorf und Frankfurt besetzt. Aber künftig soll das Geschäft aus allen fünf Top-Standorten heraus flächendeckend passieren. Wir haben also noch Aufbauarbeit zu leisten.

IZ: Was wollen Sie als Head of Logistics aufbauen?

Koepke: In den vergangenen drei Jahren gab es keine deutsche Industrial- und Logistics-Abteilung mehr. Mandate wurden unter dem Geschäftsbereich Global Occupier Services betreut. Jetzt stellen wir das alles wieder zügig neu auf.

IZ: Dabei ist ein großes Netzwerk sicher hilfreich. Wie viele Visitenkarten bringen Sie mit?

Koepke: Visitenkarten spielen gar nicht so sehr die Rolle. Natürlich kenne ich die wichtigen Player und habe ein Netzwerk. Aber es kommen immer neue Spieler in die Branche und es gibt immer wieder Quereinsteiger aus anderen Bereichen. Natürlich habe ich meine Visitenkarten mal durchgeschaut und konnte bestimmt 15% davon wegschmeißen, weil die Leute inzwischen woanders sind. Außerdem fangen meine Kollegen in Düsseldorf und Berlin nicht bei null an, die haben ja auch die ganze Zeit im Markt gearbeitet.

IZ: Aber dennoch war es clever, einen so erfahrenen Mann zu holen, oder?

Koepke: Da müssen Sie andere fragen, aber das ist aus meiner Sicht eine Win-Win-Situation. Ich habe die Möglichkeit, das weiterzumachen, was ich über viele Jahre hinweg erfolgreich gemacht habe. Und für Cushman ist meine Erfahrung natürlich wichtig, etwa, dass ich weiß, wie man eine solche Abteilung personell entwickelt und dazu noch ein paar Deals macht.

IZ: Und wie entwickeln Sie ein Team?

Koepke: Also wir sind jetzt zu viert. Ziel ist es, bis Ende nächsten Jahres die fünf Top-Standorte zu besetzen, mit Teams, die groß genug sind, dass sie den Markt in der Region und überregional bearbeiten können. Ich hoffe, dass wir Ende nächsten Jahres etwa 15 Berater haben werden.

IZ: Viele sagen abwertend, Logistikimmobilien seien flach, grau und langweilig. Was fasziniert Sie am Segment?

Koepke: Es macht mir Spaß, den ganzen Ansiedlungsprozess zu begleiten. Man vermietet oder verkauft Grundstücke, sieht, dass sich dort was entwickelt, dass Arbeitsplätze entstehen, dass man Erfolge hat. Ich freue mich immer, an einer Halle, die ich vermittelt habe, vorbeizufahren und zu sehen, dass der Mieter noch drin ist. Das gibt dann eine Zufriedenheit mit dem, was man tut.

IZ: Es geht also mehr um den wirtschaftlichen Erfolg, weniger um die Immobilie an sich?

Koepke: Ja, ich bin kein Architekt oder Techniker. Eine einfache Big Box gefällt mir, wenn die Funktionalität stimmt. Es geht mir eher um die Ansprüche der Mieter, um die zu schaffenden Arbeitsplätze. Das sind Dinge, die interessieren mich mehr als die Technik oder Architektur der Immobilie. Aber ich freue mich natürlich, wenn sie ein Solardach haben, eine Art der Wärmepumpe und künftig Energiespeicher. Ich weiß, worum es bei der Energietechnik einer Logistikimmobilie geht, aber eine Doktorarbeit würde ich darüber nicht schreiben wollen.

IZ: Die Branche hat sich professionalisiert. Es gibt mit Logix eine Initiative und sogar einen Preis für herausragende Projekte. Wie wichtig ist das für das Geschäft?

Koepke: Die Arbeit von Logix mit Studien, Publikationen, Dialogangeboten und Netzwerkmöglichkeiten ist sehr wichtig. Die Logix-Initiative mit über 70 Sponsoren ist in ihrer Art einzigartig und fördert die Ansiedlung von Logistikimmobilien bei den Kommunen, indem sie Transparenz schafft. Sie wirkt aber auch in die Branche selbst hinein, setzt Impulse und gibt Empfehlungen, beispielsweise im Bereich ESG.

IZ: Wagen Sie einen Blick in die Zukunft: Wie sieht die Logistikimmobilie in 20 Jahren aus? Oder ist die Evolution schon abgeschlossen?

Koepke: Die Evolution kann nicht am Ende sein, denn alles muss energieeffizienter werden. Strom aus dem Netz kommt nicht mehr selbstverständlich. Die Anforderungen steigen wegen Automatisierung und Ladesäulen. Und es geht hin zum Brownfield. Heute ist das Verhältnis fifty-fifty, in den nächsten zehn Jahren wird es sich in Richtung 70% Brownfield, 30% Greenfield entwickeln. Die Kommunen machen mehr Auflagen in Richtung Green Building.

IZ: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Peter Dietz.