Sozial kompetente Kaufleute gefragt

Nein, die Erfüllung eines Traums war es nicht, als Henry Strehlke nach Abitur und Zivildienst die Zusage für einen Ausbildungsplatz zum Immobilienkaufmann beim Berliner Wohnungsunternehmen Stadt und Land erhielt. Eigentlich wollte Strehlke nämlich studieren. Strehlke schaffte es auf Platz zwei der Bewerberliste für das ausbildungsbegleitende Bachelor-Studium bei der Stadt und Land; doch leider hält das Unternehmen dafür nur genau einen Platz vor.

Allerdings wurde kurzfristig ein Ausbildungsplatz zum Immobilienkaufmann frei. Strehlke griff zu – und kommt jetzt doch noch zu seinem Studium. Anfang 2010 erhielt der junge Berliner eines der drei vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vergebenen Stipendien für besonders gute Absolventen, sodass er nun das berufsbegleitende Bachelorstudium Real Estate an der EBZ Business School in Bochum absolvieren kann. Strehlke ist zuversichtlich, nach Abschluss des Studiums von der Sachbearbeiterebene auf eine Position wechseln zu können, „wo man ganzheitlicher wirken und mehr bewegen kann“.

Dass die Wohnungswirtschaft für ambitionierte Berufseinsteiger oben auf der Wunschliste steht, ist eher die Ausnahme. „Die jungen Leute denken bei Wohnungsunternehmen entweder an Makler, die mit einer einfachen Tätigkeit viel Geld verdienen, oder an einen schwerfälligen, staatlich geprägten Apparat“, hat Tina Teßmann festgestellt, die beim großen Berliner Wohnungsunternehmen GSW (70.000 verwaltete Wohnungen) für die Betreuung der Auszubildenden und BA-Studenten zuständig ist. Die Folge ist, dass die GSW zwar viele Bewerbungen erhält – darunter aber, so Teßmann, „auch manche von Abiturienten mit unterdurchschnittlichen Noten“.

Die besten Köpfe gesucht

Und das reicht nicht. „Wir brauchen die besten Köpfe, um den gestiegenen Anforderungen gerecht zu werden“, sagt Thomas Schaefers, Referent für berufliche Bildung und Personalentwicklung beim GdW. Mit seiner Imagekampagne „Du bist mehr Immobilienprofi, als du denkst“ wendet sich der Verband deshalb besonders an leistungsstarke Abiturienten.

Dass nach erfolgreicher Ausbildung die Karriere im Wohnungsunternehmen nicht auf Sachbearbeiterebene enden muss, betont auch Schaefers: Durch die aufeinander aufbauenden Weiterbildungs- und Studienmöglichkeiten (siehe Kasten) sei es für einen Immobilienkaufmann möglich, „sich schnell auf eine mittlere Führungsposition vorzuarbeiten“.

Chancen bietet auch ein Direktstudium. „Wer sich für einen High Potential hält, sollte den Master anstreben“, empfiehlt Schaefers. Die Berliner GSW wiederum bietet ihrem Nachwuchs die Möglichkeit, nach Abschluss der Ausbildung zum Immobilienkaufmann ein Wirtschafts- oder Rechtsstudium in Angriff zu nehmen und parallel dazu zwanzig Stunden die Woche im Unternehmen weiterzuarbeiten. Die künftigen Führungskräfte lockt dabei auch die Aussicht auf eine finanzielle Verbesserung: „Seit wir leistungsorientiert vergüten“, so Tina Teßmann, „fällt es uns leichter, talentierte Nachwuchskräfte im Betrieb zu halten.“

Dass die Wohnungswirtschaft tatsächlich Aufstiegschancen bietet, beweist der Werdegang Teßmanns. Die 35-Jährige machte Karriere, obwohl sie kein Abitur, sondern einen Realschulabschluss hat. Doch nach der Lehre bildete sie sich zur Immobilienfachwirtin (IHK) weiter, durchlief ein GSW-internes Nachwuchs-Förderprogramm und leitete drei Jahre lang eine Geschäftsstelle, ehe sie in die Zentrale zurückkehrte und dort in das Personalwesen einstieg.

Vielseitigkeit ist eine entscheidende Voraussetzung, um in der Wohnungswirtschaft glücklich zu werden. „Einerseits“, sagt Thomas Schaefers vom GdW, „handelt es sich um einen klassischen kaufmännischen Beruf, in dem man gut rechnen und schreiben können muss. Andererseits ist ein hohes Maß an sozialen Fertigkeiten gefragt.“ Tina Teßmann achtet bei den Bewerbungstests deshalb nicht nur auf gute Noten in Deutsch, Englisch und Mathematik, sondern auch auf die Sozialkompetenz.

Die braucht auch Stipendiat Strehlke. „Die direkte Kundenbetreuung ist für mich das Interessanteste“, sagt der junge Immobilienkaufmann, der neben seinem Studium in einem Neuköllner Servicebüro der Stadt und Land arbeitet. Sein Aufgabenspektrum reicht dabei vom Abschluss von Mietverträgen über die Instandhaltung der Wohnungen bis zur Zusammenarbeit mit dem Quartiersmanagement. Ein reiner Bürojob ist das nicht: Etwa vierzig Prozent seiner Zeit, schätzt Strehlke, ist er außerhalb des Büros unterwegs. Gerade weil in seinem Viertel viele Menschen nichtdeutscher Herkunft leben und die sprachliche Verständigung deshalb nicht immer leicht fällt, lassen sich nach seiner Erfahrung viele Probleme besser vor Ort klären.

Dass soziale Fähigkeiten entscheidend für den Erfolg im Beruf sind, gilt auch für die meist kleinen Hausverwaltungen, die auf die Betreuung von Eigentumswohnanlagen und Mietshäusern spezialisiert sind. „Nur technisch und kaufmännisch gut zu sein, reicht nicht“, sagt Christian Dick, Inhaber von Dick Immobilienmanagement in Rostock und Berlin. „Das Menschliche ist das, was am Ende zählt. Denn man hat immer mit Menschen zu tun: mit Handwerkern, Mietern, Eigentümern.“ Das bestätigt Thomas Meier, Präsident des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI): Erforderlich sei einerseits Einfühlungsvermögen, andererseits (z.B. bei der Leitung von Eigentümerversammlungen) „die Fähigkeit, Konflikte zu erkennen und zu steuern“.

Eine weitere Voraussetzung für den Beruf des Wohnungsverwalters sind solide betriebswirtschaftliche und juristische Kenntnisse. „Das betriebswirtschaftliche Denken ist deutlich stringenter geworden“, sagt Christian Lüder, Gesellschafter der Berliner Traditionsverwaltung Dr. Walter Huth Immobilien. „Außerdem stellt uns die Rechtsprechung immer wieder vor neue Herausforderungen.“ Lüder selbst ist gelernter Bankkaufmann; sein Konkurrent Dick hat einen Hochschulabschluss als Dipl.-Kaufmann.

Viele Quereinsteiger

Auch sonst finden sich in der Wohnungsverwaltung viele Quereinsteiger. Lüder stellt zwar bevorzugt Immobilienkaufleute oder -fachwirte mit mindestens dreijähriger Berufserfahrung ein, gibt aber auch Leuten mit Berufspraxis in anderen Bereichen eine Chance. Dick erwartet von seinen Mitarbeitern ebenfalls „Berufserfahrung, die idealerweise einen kaufmännischen, technischen oder juristischen Hintergrund hat. Außerdem müssen sie willens und in der Lage sein, sich das nötige Fachwissen anzueignen sowie akribisch und kleinteilig zu arbeiten.“ Als allzu aufregend darf man sich die Tätigkeit eines Wohnungsverwalters nämlich nicht vorstellen. „Der Arbeitsalltag spielt sich weitgehend im Büro ab“, berichtet Dick. Während man früher häufiger zu den verwalteten Häusern gefahren sei, um beispielsweise Schadensmeldungen zu überprüfen, „läuft heute viel über Telefon, Fax und vor allem E-Mail“.

Verändert worden ist der Beruf auch durch die Professionalisierung und Internationalisierung des Marktes. Ausländische Investoren erwarten zum Beispiel, jederzeit detaillierte Angaben zu Vermietungsstand und Miethöhe abrufen zu können. Der Übergang zum Property-Management ist damit fließend geworden.

Trotz der hohen Anforderungen sind die Aufstiegschancen zumindest in kleinen Wohnungsverwaltungen begrenzt. „Wir bieten unseren Mitarbeitern Freiraum und Verantwortung, aber nicht die Karrieremöglichkeiten einer Großorganisation“, räumt Christian Dick ein. Eine Alternative kann der Weg in die Selbstständigkeit sein – doch der ist laut BVI-Chef Meier „nicht so einfach“ angesichts der starken Konkurrenz lokal etablierter Verwalter. Eine Alternative sieht Meier darin, eine bestehende Verwaltung zu übernehmen.

In welcher Position auch immer – die Tätigkeit in Wohnungswirtschaft und -verwaltung hat auf jeden Fall ihren Reiz, findet Hausverwalter Lüder: „Wenn man gern mit Menschen zu tun hat und darüber hinaus noch ein Faible für Immobilien und Architektur hat, ist das ein sehr interessantes Feld – zumal man sich als Mitarbeiter so fühlen kann und sollte, als ob einem das Objekt gehören würde.“ (sma)