Makler und Verwalter müssen auf die Schulbank

Betätigen Sie sich als Immobilienverwalter oder Wohnungseigentumsverwalter oder liebäugeln mit der Aufnahme einer solchen Tätigkeit? Dann dürfte es Sie interessieren, dass Sie bald beweisen müssen, dass Sie – zumindest theoretisch – etwas von Ihrem Fach verstehen. Das Bundeskabinett hat Ende August den Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und WEG-Verwalter aus dem Hause von Wirtschaftsminister Gabriel beschlossen. Mehr als ein Jahr, nachdem der Referentenentwurf vorlag.

Doch wer muss seine Sachkunde nachweisen und wer ist davon befreit? Und wie umfangreich und tiefgreifend wird so eine Sachkundeprüfung ausfallen? Fest steht: Mietverwalter sind per se ausgenommen, ebenso nicht-gewerbliche WEG-Verwalter. Einen Sachkundenachweis nicht erbringen müssen zudem alle jene WEG-Verwalter und Makler, die entweder eine dreijährige Ausbildung zum Immobilienkaufmann bzw. zur -kauffrau abgeschlossen haben oder per Fortbildung den nicht-akademischen Grad eines Immobilienfachwirts erlangt haben. „Diese Ausbildungsabschlüsse werden einem Sachkundenachweis gleichgestellt“, sagt eine Sprecherin des Wirtschaftsministeriums.

Ob weitere Abschlüsse und, wenn ja, welche ebenfalls von der Pflicht zum Sachkundenachweis befreien, ist noch offen: Dies werde noch im Rahmen der Erarbeitung einer Rechtsverordnung geprüft bzw. in dieser festgelegt, so die Sprecherin weiter.

Unerheblich wird das für die sogenannten alten Hasen sein: Wer belegen kann, dass er seit mindestens sechs Jahren „ununterbrochen selbstständig“ als WEG-Verwalter bzw. Immobilienmakler tätig ist, muss ebenfalls nicht nachweisen, dass er auch das Zeug dazu hat. Doch wie viele alte Hasen gibt es eigentlich? Das Wirtschaftsministerium geht im aktuellen Gesetzentwurf davon aus, dass „rund 50% der derzeit im Markt tätigen Gewerbetreibenden von der Bestandsschutzregelung Gebrauch machen können“. Bei insgesamt rund 27.000 Immobilienmaklern und rund 17.700 Wohnungseigentumsverwaltern, die „laut Dienstleistungsstatistik und Angaben der Berufsverbände“ bereits im Markt tätig sind, wie es im Entwurf heißt, wären also insgesamt 22.350 Gewerbetreibende – 13.500 Makler und 8.850 Verwalter – von der Prüfung befreit.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) macht für seine Klientel eine andere Rechnung auf: Unter der Annahme von 20.000 aktiven Verwaltern, so rechnet der Verband vor, und einer in den letzten Jahren stabilen Anzahl von Neuverwaltern von 500 pro Jahr ergeben sich bei einer Alten-Hasen-Regelung von sechs Jahren rund 17.000 alte Hasen. Von den verbleibenden 3.000 Verwaltern werden nach DDIV-Schätzung rund 70% eine Sachkundeprüfung ablegen müssen. Die restlichen 30% dürften bereits qualifiziert sein, also z.B. eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann gemacht haben.

Die Diskrepanz zu den Zahlen des Wirtschaftsministeriums erklärt sich u.a. daraus, dass dieses eine mehr als doppelt so hohe Fluktuationsquote unter den Immobilienverwaltern ansetzt wie der DDIV, erläutert Tilman Müller, Referent der DDIV-Geschäftsführung.

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hält sich mit Zahlenspielen zurück: Die Zahl 27.000 aus dem Gesetzentwurf komme von ImmobilienScout24, sagt IVD-Bundesgeschäftsführerin Sun Jensch. „Ob alle davon im Vollerwerb makeln, weiß auch IS24 nicht. Eine solche Aussage ist unseriös. Entscheidend ist, dass die sogenannten Gelegenheitsmakler, oft mit zu wenig Fachkompetenz, den Sachkundenachweis nicht erbringen.“

Auch, welche Inhalte bei der Sachkundeprüfung abgefragt werden, wird erst die Rechtsverordnung zeigen. „Anzunehmen ist, dass eine Qualifikation vergleichbar zum IHK-Zertifikat Makler und Verwalter als Maßstab gesetzt wird. Das entspricht in etwa rund 120 Ausbildungsstunden, also rund zweieinhalb Wochen“, mutmaßt Jensch. „Das ist nur ein Tropfen auf den heißen Stein.“ Das Ministerium hält sich in dieser Frage bedeckt und teilt dazu nur mit: „Die Arbeiten an der Rechtsverordnung laufen.“

Die Kosten für eine Sachkunde sind ebenfalls noch schwer zu beziffern, weil die Inhalte der Prüfung ja noch nicht fix sind – und die am Markt aktiven Makler und Verwalter bzw. die künftigen Neueinsteiger natürlich nicht alle dasselbe theoretische Rüstzeug mitbringen. Für die IHK-Prüfung selbst werden rund 400 Euro zu berappen sein.

Je nachdem, wie die Kriterien für die Qualifikation genau aussehen werden, kommen eventuell noch Kosten für eine Fortbildung obendrauf. Die Kosten für einen IHK-Zertifikatslehrgang, der laut Jensch ausreichen dürfte, um die Mindestqualifikation abzudecken, liegen z.B. bei einer Akademie, zu deren Trägern auch der IVD gehört, bei rund 1.500 Euro. Der Lehrgang zum Immobilienverwalter, den der DDIV beispielhaft nennt, kostet 1.800 Euro.

Eine Sachkundeprüfung muss übrigens nur der Geschäftsinhaber ablegen, nicht seine Mitarbeiter. Sofern diese jedoch „aktiv an der erlaubnispflichtigen Vermittlungs- oder Verwaltungstätigkeit mitwirken“ (Gesetzentwurf), also z.B. Exposés erstellen oder Eigentümerversammlungen durchführen, muss ihr Chef prüfen, ob sie eine „angemessene Qualifikation“ mitbringen.

Das Gesetzgebungsverfahren soll laut Ministerium „nach derzeitiger Planung“ Ende 2016 abgeschlossen sein. Neun Monate später, in diesem Szenario also im vierten Quartal 2017, träte das Gesetz in Kraft. Die vorgesehene Übergangsfrist von zwölf Monaten für bereits im Markt tätige Makler und Verwalter beginnt mit Inkrafttreten des Gesetzes, also voraussichtlich Ende 2017. Bis Ende 2018 hätten alte Hasen Zeit nachzuweisen, dass sie welche sind.