"Die Kirche lassen wir bitte im Dorf!"

Ist doch zu verlockend, ein Türmchen neben das andere zu pflanzen. Eigentlich hatte die Spielleiterin nur ein Wohnhochhaus pro Spielbrett vorgesehen, doch flugs hat sich Jakob Vowinckel, Head of CA Immo Frankfurt, noch zwei weitere Türme aus dem Klötzchenvorrat geangelt und auf demselben Bauareal platziert wie den ersten Wolkenkratzer. Lars Fröhling, Head of Asset Management von Allianz Real Estate Germany, ist einer renditefördernden Verdichtung auch nicht abgeneigt, und Vowinckels Kollegin Susanne Skujat, bei der CA Immo für Debt Funding Services zuständig, bildet die Bebauung in einer App ab, die die Projektanordnungen der Spieler evaluiert und sofort ein Feedback zu Bau- und Grundstückskosten sowie Angebot und Nachfrage unterschiedlicher Flächenarten gibt und automatisch die zu erwartende Rendite ausspuckt. Markus Wiedenmann, geschäftsführender Gesellschafter vom Projektentwickler und Asset-Manager Art-Invest Real Estate, schielt neidisch herüber: „Guckt mal“, raunt er seinen Mitspielern zu, „wo haben die denn die ganzen Türme her?“ Da wird auch die Spielleiterin hellhörig: „Denken Sie bitte daran, dass nur maximal 50% der Grundstücksfläche bebaut werden sollen …“

Was wird hier eigentlich gespielt? „UrbanPlan“ nennt sich die Mischung aus Brett- und Rollenspiel sowie der App, die die Folgen der bauplanerischen Schachzüge für die Teams durchrechnet. Je vier Spieler schlüpfen in die Rollen eines Stadtplaners, eines Finanzexperten, eines Marketing- und Vertriebsprofis sowie eines Öffentlichkeitsarbeiters. Die Aufgabe: eine Vision für ein neues Stadtquartier zu entwickeln. Die Herausforderung dabei: die Interessen aller Stakeholder zu berücksichtigen. Also nicht nur – aber natürlich auch! – die (End-) Investoren (mit 20% Gewinn, so die Vorgabe) glücklich zu machen, sondern auch den Stadtrat sowie neue und nicht zuletzt alte Anwohner zufriedenzustellen. Die eine perfekte Lösung, die alle Interessen zu 100% befriedigt, gibt es wie im richtigen Leben nicht. Also ist Kompromissbereitschaft gefragt.

Erfunden wurde UrbanPlan vom US-amerikanischen Urban Land Institute. Gespielt wird es seit ungefähr zehn Jahren von Studenten aus immobiliennahen Studiengängen in den USA und seit ein paar Jahren auch von Studentenköpfen in Großbritannien. Nun hat das ULI Germany im Verein mit der u.a. auf Bildungskommunikation spezialisierten Stuttgarter Agentur Yaez die UK-Variante auf deutsche Verhältnisse übertragen. Die ersten deutschen Schüler sollen am 26. September 2017 in Gießen durch UrbanPlan für die Komplexität von Stadtplanung und -entwicklung sensibilisiert werden. Ein paar weitere Spielorte stehen auch schon fest. Darunter sind nicht nur Schulen, sondern auch Hochschulen bzw. Universitäten. Zielgruppe sind Oberstufenschüler und Studenten bis zum dritten Semester. „Wir wollen vor allem Jugendliche erreichen, die keinen natürlichen Bezug zur Immobilienwirtschaft haben“, sagt Projektleiterin Gaby Wagner-Saunderson. Und das, möchte man anmerken, dürften dann wohl die allermeisten Schüler sein (diejenigen ausgenommen, die familiär vorbelastet sind). Geweckt werden soll nicht nur das Interesse für Fragen der Stadtentwicklung, sondern auch für immobilienwirtschaftliche Berufe.

Das Spiel hat durchaus seinen Reiz – den es auch bei den Immobilienprofis entfaltet, die sich beim ULI in Frankfurt zum Probespielen eingefunden haben. Denn es werden noch Unternehmen als Sponsoren gesucht. (Für die Bildungseinrichtungen ist so ein Projekttag mit „UrbanPlan“ nämlich komplett kostenlos.) Und gesucht werden auch noch Branchenvertreter als sogenannte „Volunteers“, die mit den Spielmoderatoren von Yaez an die Schulen und Unis gehen, um den jungen Rollenspielern mit Rat und Tat zur Seite zu stehen.

Art-Invest-Chef Markus Wiedenmann will es ganz genau wissen: Nach welchen Kriterien werden die städtebaulichen Konzepte eigentlich bewertet? Wer garantiert, dass am Ende der beste Entwurf prämiert wird? Die App ermittelt den Sieger jedenfalls nicht automatisch. Nur ein paar harte Kernkriterien, eine Handvoll Mindestanforderungen gibt es, die nicht gerissen werden dürfen – z.B. müssen 35% der Wohnungen mietpreisgebunden sein und es muss eine soziale Einrichtung mitgebaut werden, entweder eine Jugendeinrichtung oder eine Anlaufstelle für Suchtkranke. Und die Flächennachfrage nach Wohnungen, Büros und Einzelhandelsflächen ist auch nicht unendlich, aber sonst ist alles ziemlich offen. Wie im richtigen Leben gibt es kein Richtig und kein Falsch, sondern nur Interessen und bessere und schlechtere Argumente. Und eine Entscheidungsinstanz, die anhand eines Bewertungskatalogs halt eine Entscheidung treffen muss und einem der konkurrierenden Projektentwicklungsteams unter Abwägung aller Für und Wider schlussendlich den Zuschlag erteilt. Irgendwas muss schließlich mit den Flächen passieren.

Die Profis aus der Immobilienwirtschaft finden beim Testspiel sichtlich Gefallen an UrbanPlan. Man spürt förmlich, wie der fiktive städtebauliche Wettbewerb ihren Entwickler- und Investorenehrgeiz weckt. Hier und da muss die Spielleiterin sie jedoch ein wenig ausbremsen: „Die Kirche lassen wir bitte stehen!“ Schade, so ein schönes großes Grundstück mitten in der Stadt … Und der Klotz von einem Einkaufszentrum aus den 70ern, der seit Jahren leer steht und dem Verfall preisgegeben ist: darf man abreißen, gibt aber Minuspunkte, weil die Anwohner halt so dran hängen. „Wie kann der Erhalt von dem Ding den Leuten am Herzen liegen, wo es doch leer steht?“, fragt ein Mitspieler kopfschüttelnd. „Was würde die Sanierung des Einkaufszentrums denn kosten?“, hakt Teammitglied Wiedenmann nach. – Spielleiterin: „Das spielt hier keine Rolle: Wichtig ist nur, dass die Leute es liebgewonnen haben.“ Wiedenmann: „Dürfen wir wenigstens den Bewertungsbogen vorher mal sehen?“- Spielleiterin: „Nein, dürfen Sie nicht.“

Fragen wie diese und die Umgehungstatbestände, die bei der Probe hier und da geschaffen werden, sind ein guter Belastungstest für die Moderatorinnen, denkt sich der Reporter, der die Hauptrolle des Stadtplanungsleiters in seinem Team zugelost bekommen hat, aber nur verdutzt daneben sitzt und staunt, welche Fantasien seine projekterfahrenen Mitstreiter entwickeln und wie behände sie sie umsetzen.