Coworking wird überbewertet

Alle reden derzeit über Coworking: In der Hamburger City lag der Anteil der sogenannten Shared Offices am Büroflächenumsatz im Jahr 2017 bei sage und schreibe 25%. Aus Sicht der Vermieter ist der Erfolg dieses Phänomens allerdings keineswegs nur positiv zu sehen.

Zwar sind die Coworkinganbieter aktuell beliebte Mieter. Sie legen sich länger fest und nehmen auch tendenziell größere Flächen ab als klassische Büromieter. Diese lange Vertragsbindung – in der Regel zwischen zehn und zwanzig Jahre – hat aber ihren Preis. Der Vermieter muss oft relativ hohe Incentives gewähren. Konkret sind das beispielsweise deutlich höhere Kosten für Mieterausbauten, die teilweise um zwischen 800 und 1.000 Euro/m2 teurer sind als bei regulären Büromietern. Die zweite Kröte, die die Vermieter schlucken müssen, sind lange mietfreie Zeiten. In der Praxis beobachten wir bis zu zwölf Monate.

Nun sind diese Incentives bei einem langfristigen Mietvertrag grundsätzlich nichts Ungewöhnliches. Kann ein Vermieter so einen bonitätsstarken Büromieter binden, lohnt sich der Einsatz. Bei Coworking ist allerdings nicht sicher, ob die Rechnung aufgeht. Die Firmen betreiben ein klassisches Fristentransformationsgeschäft. Sie mieten langfristig an und vermieten kurzfristig weiter. Sicher ist: Dieses Geschäft ist besonders anfällig für Wirtschaftszyklen. In der aktuellen Boomphase mag dieses Risiko gering erscheinen. Im Falle einer Krise werden sich Unternehmen jedoch als erstes von Coworkingflächen zurückziehen – und zwar einfach, weil es quasi von heute auf morgen geht.

Das Risiko wird noch dadurch erhöht, dass Coworkinganbieter Flächen in guten City-Lagen mit entsprechender Verkehrsanbindung anmieten müssen und somit selbst hohe Mieten bezahlen. Die hippen Konzepte funktionieren nur dort. Kein Nutzer eines Shared Offices will beispielsweise hinaus nach Berlin-Köpenick fahren.

Coworking ist ein relativ junges Phänomen. Viele Anbieter sind erst seit kurzer Zeit am Markt und haben teilweise keine großen finanziellen Reserven. Ob sich Coworking wirklich langfristig etabliert oder ob es sich nur um eine Modererscheinung handelt, die in fünf Jahren bereits wieder verschwunden sein wird, vermag derzeit niemand zu sagen. Asset-Manager dürfen nicht den Fehler machen und einen langfristigen Mietvertrag mit einem Coworkinganbieter als Selbstläufer betrachten. Dies könnte ein böses und teures Erwachen nach sich ziehen.