Wir wollen lernen müssen

Um 25% will die Bundesregierung die Bürokratiekosten für die Wirtschaft senken. Ein jährliches Einsparpotenzial von 47,6 Mio. Euro, so hat es das zuständige Bundesministerium für Energie und Wirtschaft (BMEW) errechnet, liege in der Abschaffung der Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und -verwalter. Diese gilt seit 2018 und verpflichtet Berufsausübende zu 20 Stunden Fortbildung in einem Zeitraum von drei Jahren.

Der Gesetzentwurf geht davon aus, dass „der ganz überwiegende Teil der Unternehmerinnen und Unternehmer ihren Beruf verantwortungsvoll ausüben und sich ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowieso regelmäßig in einem angemessenen Umfang schulen und weiterbilden“. Unter dieser Annahme reduziert sich das jährliche Sparpotenzial auf 9.000 Euro für die gesamte Branche, die nach Erfahrungen aus den Mitteilungen für Stichprobenkontrollen durch die Gewerbeaufsicht anfallen.

Dass den meisten Betroffenen ihre Qualifizierung wichtig ist, zeigten sie schon bei der ursprünglichen Planung zur gesetzlichen Verpflichtung, die nun auf dem Prüfstand steht. Ihre Verbände wollten einen Schritt weiter gehen und forderten einen Sachkundenachweis als Grundvoraussetzung, um eine Makler- oder Verwaltertätigkeit aufnehmen zu dürfen. „Dass es nur zu einer Fortbildungspflicht kam, war aus unserer Sicht nur ein Kompromiss“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV).

Dass nun sogar diese zweitbeste Lösung wieder abgeschafft werden soll, enttäuscht auch die Maklervertreter des Immobilienverbands Deutschland (IVD), wie der Geschäftsführer des Bundesverbands und Syndikusanwalt Christian Osthus sagt. Er sei wie seine Kollegen überrascht gewesen, als er im Oktober bei einer Verbändeanhörung durch das BMEW von den Plänen hörte. „Beschlossen wurde die Weiterbildungspflicht im Rahmen des Koalitionsvertrags von 2013 durch die Große Koalition. Es ist äußerst selten, dass eine Regierung ein Gesetz abschafft, das sie selbst geschaffen hat“, sagt er.

Verankert ist die Weiterbildungspflicht in der Gewerbeordnung (GewO) in Verbindung mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Für eine Änderung muss der Bundesrat dem neuen Gesetzentwurf noch zustimmen. „Und dieser könnte das Thema schon in einer seiner Sitzungen im März behandeln und dann auch eine finale Entscheidung treffen“, sagt Osthus, „die Diskussion wird im Februar noch einmal richtig Fahrt aufnehmen.“ Der Rechtsausschuss des Bundesrats hat sich in seiner Sitzung kurz vor dem Jahreswechsel nicht eindeutig zu den Abschaffungsplänen geäußert. Während das Gremium für die Verwalter eine erneute Überprüfung erbeten hat, gab es keine Aussagen zu den Vorgaben für die Makler. Die Standpunkte der Berufsvertreter hingegen stehen schon lange fest.

In einem gemeinsamen offenen Brief, angestoßen vom VDIV, äußerten 20 Vereine ihre Bedenken gegenüber der Streichung. Darunter neben Makler- und Verwaltervertretern auch die Bundesarchitektenkammer, der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), die Bundesingenieurkammer, das Deutsche Energieberaternetzwerk und Verbraucherverbände wie Wohnen im Eigentum. Letztere haben vor allem die Qualität der Dienstleistungen im Blick, die unter steigenden Anforderungen nicht geschmälert werden dürfe. „Fortbildungspflichten sichern Qualität, Verbraucherschutz und Rechtssicherheit. Zudem erfordern die energie- und klimapolitischen Ziele der Bundesregierung im Gebäudesektor ebenfalls fundiertes Fachwissen“, lautet das Fazit des Schreibens.

Wohnen im Eigentum betont in einer weiteren Stellungnahme, dass Kunden zunehmend von Maklern erwarten, dass sie über alle Vor- und Nachteile eines Kaufs Auskunft geben können. Als Beispiele nennt der Verband Fragen zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes oder zur Bebaubarkeit eines Grundstücks. „Um diesem Anspruch qualifiziert gerecht zu werden, ist für diese Berufsgruppe eine regelmäßige Fortbildung unerlässlich.“

Mit Blick auf die Verwaltertätigkeit betonen die Verbraucherschützer wachsende fachliche und rechtliche Anforderungen und die Verantwortung für erhebliche Vermögenswerte. Die bestehenden Pflichtstunden seien „das notwendige Minimum, um Qualität und Rechtssicherheit“ von Verwaltungsleistungen zu gewährleisten. „Unsere aktuelle bundesweite Umfrage unter Wohnungseigentümern bestätigt dies. 89% halten die Weiterbildungspflicht für unabdingbar. Zugleich gehen nur 18% davon aus, dass sich Verwalter in vergleichbarem Umfang freiwillig weiterbilden würden“, sagt Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum. Die Möglichkeit der freiwilligen Weiterbildung reicht aus Eigentümersicht also nicht aus, stattdessen sollen die gesetzliche Weiterbildungspflicht und eine ordnungsrechtliche Sanktionsmöglichkeit bei Verstößen beibehalten werden. Diese bestehen bisher in Bußgeldern in der Höhe von bis zu 5.000 Euro bei Nichterfüllung der Pflichtstunden.

Auch VDIV-Geschäftsführer Kaßler betont die Notwendigkeit von regelmäßigen Fortbildungen vor allem mit Blick auf die Besonderheiten der Verwaltertätigkeit. „Der Unterschied zwischen den beiden Berufsbildern besteht darin, dass Makler eine einmalige Tätigkeit ohne weitere Haftung ausführen. Verwalter hingegen nehmen eine treuhänderische Tätigkeit für Jahre auf“, beschreibt er die Verantwortung. Kommt es zu Fehlentscheidungen aufgrund von Unwissenheit über aktuelle Regelungen, könnten diese zu Rechtsstreitigkeiten führen, deren Kosten sowohl Verwaltern als auch ihren Auftraggebern zu Lasten fallen.

Kaßler fürchtet, dass das auch Versicherungen so sehen und vorsorglich ihre Beiträge mit der Abschaffung der Weiterbildungspflicht erhöhen könnten – und zwar auch für diejenigen, die weiterhin freiwillig Seminare belegen. Dass es immer wieder zu Haftungsfällen in den beiden Berufen kommt, weiß auch Osthus mit Blick auf die Fallzahlen der verbandseigenen Versicherung. Sie seien so hoch, dass er sie nicht öffentlich nennen möchte.

Dass die Zahl von angebotenen Fortbildungen – und der Teilnehmenden – seit der Einführung der Fortbildungspflicht gestiegen ist, kann Osthus ebenfalls bestätigen. „Vor allem während des Corona-Jahres haben Seminare großen Zuspruch erlebt, nicht zuletzt, weil in dieser Zeit viele Formate entstanden sind, die Fortbildungen auch online, also ohne weite Anfahrtswege, ermöglicht haben.“ Die Zeit des Anstiegs fällt nicht nur mit dem Lockdown zusammen, sondern auch mit dem Ende des ersten Drei-Jahres-Zyklus, innerhalb dessen 20 Stunden absolviert werden mussten und erste Kontrollen bevorstanden. Die höhere Nachfrage habe in diesen Jahren auch neue Anbieter auf den Markt gebracht, etwa Lehrinstitutionen, Fachanwälte oder Sprecher aus großen Unternehmen.

„Diese mussten sich jedoch erst etablieren“, betont Osthus. Durch Erfahrungsberichte in Maklernetzwerken und auch Online-Bewertungen seien einige von ihnen, die keine ausreichende Qualität lieferten, wenig erfolgreich geblieben und hätten sich zum Teil wieder zurückgezogen.

Dass das Angebot thematisch breiter geworden ist, hat Laura Eckert-Rinallo, die selbst regelmäßig Fortbildungen gibt, festgestellt. Dass Drittanbieter wie Fachanwälte seit der Weiterbildungspflicht häufiger die Vorbereitungen eines Seminars auf sich nehmen, erklärt sie durch die entstandene Planungssicherheit. Denn je mehr Interessenten sich anmelden, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kurs auch tatsächlich stattfinden kann. Honorare seien für Dozenten wie sie dann gesichert, die Kosten für die Teilnehmer müssten nicht steigen. „Wenn sich beispielsweise 15 oder 20 Teilnehmende anmelden, lassen sich Seminare pro Kopf deutlich günstiger kalkulieren, als wenn im Durchschnitt nur fünf Personen teilnehmen. Die höhere Teilnehmerzahl gleicht niedrigere Einzelpreise wirtschaftlich aus und schafft zugleich mehr Planungssicherheit“, fasst sie zusammen.

Mit durchschnittlichen Kosten von rund 35 Euro bis 40 Euro pro Monat und Mitarbeiter rechnet Corvin Tolle, um die Pflichtstunden zu erfüllen. Er beschäftigt selbst in zwei Unternehmen 20 Mitarbeiter – etwa die Hälfte davon als Makler, die Hälfte als Verwalter. „Die Kosten sind kaum der Rede wert. Im Schnitt zahlt man um die 100 Euro für eine Einheit von etwa 1,5 bis 2 Stunden“, fasst er zusammen. In seinen Unternehmen haben sich mit der Weiterbildungspflicht weniger die Kosten oder die Anzahl von Seminaren, mehr aber der Umgang mit den Weiterbildungen verändert.

„Wir behalten besser im Auge, wer aus dem Team wie viele Stunden Fortbildung in drei Jahren gemacht hat und wem noch Stunden fehlen. Daraus hat sich eine Art Wettbewerb ergeben.“ Kontrolliert wurde Tolle noch nie. Einen zusätzlichen Aufwand, als Bürokratieakt – etwa bei der Aufbewahrung von Schulungsunterlagen – sehe er nicht. „Als Chef muss ich am Ende des Zyklus natürlich sicherstellen, dass wirklich alle auf ihre Pflichtstunden kommen. Schließlich muss ich Urlaubstage oder Krankheitstage auch überprüfen“, berichtet er. Dennoch fürchtet er, dass vor allem Selbstständige, die als Einzelkämpfer unterwegs sind, Fortbildungen mit externem Input ohne die Pflicht vernachlässigen könnten, während große Konzerne weniger auf den Input von externen Experten und mehr auf eigene Akademien setzen könnten.

Zwar müssen die Nachweise nicht von Maklern und Verwaltern selbst eingereicht werden, aber auf Nachfrage durch die entsprechende Aufsichtsbehörde, in den meisten Fällen die IHK. Wer das nicht kann, dem droht die Sanktionierung – aber eben nur, solange die Pflicht gilt. Im Gesetzesentwurf werden 775 Überprüfungen jährlich aufgeführt. Laut Verbandsschätzungen, die auf rund 110.000 Fortbildungspflichtige kommen, entspricht das einer Quote von 0,7%. Das Einsparpotenzial pro Jahr auf Seiten des Staates wird aufgrund dieser Zahl auf knapp 15.000 Euro für die Kommunen geschätzt.

Wohnen im Eigentum bezeichnet diese Summe als „minimal“ und zieht aus der Rechnung den Schluss: „Die Abschaffung der Fortbildungspflicht ist keine wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme.“ Ohne die fortlaufenden Pflichtstunden seien die Voraussetzungen, eine Verwaltertätigkeit aufzunehmen, zu niedrigschwellig. Denn „jede Person kann Verwalter:in werden. Dies setzt lediglich geordnete Vermögensverhältnisse, eine Berufshaftpflichtversicherung und die rein gewerberechtlich zu beurteilende Zuverlässigkeit voraus, zum Beispiel keine Vermögensstraftaten“, fasst der Verband zusammen. Wohnen im Eigentum fordert deshalb nicht nur die fortlaufenden Pflichtstunden beizubehalten, sondern die Verwaltertätigkeit zu einem eigenen Berufsbild mit eigener Ausbildung auszubauen.

Der VDIV befürwortet diese Idee, plädiert allerdings aus Gründen der Machbarkeit schon seit Jahren für einen Sachkundenachweis. Auf Maklerseite hat Osthus vom VDI noch eine weitere Idee statt der geplanten Streichung. „Wir würden gerne die Diskussion führen, wie der Fortbildungskatalog überarbeitet werden könnte. Dafür können wir unsere Erfahrungen nutzen, die wir in den vergangenen sieben Jahren gemacht haben.“