"Der Kauf einer Immobilie ist kein Hexenwerk"

Jakob Mähren: Das war eine 54-m ² -Wohnung in der Veitstraße in der Nähe vom Tegler See in Reinickendorf. Die Wohnung habe ich für 37.000 Euro erworben, kurz bevor sie zwangsversteigert werden sollte.

Mähren: Das kam so: Kurz vor dem Abitur hatten unsere Großeltern mir und meinem Bruder 2.000 Euro geschenkt. Wir überlegten, was wir mit dem Geld anfangen sollten, und dachten als erstes daran, ein Auto zu kaufen. Doch die Summe hätte allenfalls für einen Kleinwagen gereicht. Das war uns zu wenig. Also überlegten wir, wie wir dieses Grundkapital vermehren konnten, und versuchten unser Glück an der Börse. Und es lief gut. Das war zu der Zeit, als gerade vom Parkett auf Onlinehandel umgestellt wurde, eine ziemlich aufregende Zeit.

Mähren: In meinem Kinderzimmer hatte ich mir drei Flatscreens aufgebaut und zwei Telefone angeschlossen. Von dort aus machte ich die Geschäfte.

Mähren: Hauptsächlich waren dies Tagesgeschäfte (Daytrading) mit Derivaten, Optionsscheinen, eher seltener Futures. Ich machte damals teilweise 300 Trades am Tag.

Mähren: Die sind beide Lehrer und wollten natürlich, dass ich nach dem Abitur anfange zu studieren. Als wir jedoch an der Börse unser erstes Geld verdient hatten, standen sie hinter uns und meinten, dass man auch noch später studieren könne.

Mähren: Nein, alles lief ja gut. Wir waren eine Gruppe junger Leute und wir fühlten uns wie Ocean’s Eleven.

Mähren: Wir haben natürlich nichts Illegales gemacht. Aber wir waren eine tolle Truppe und verhandelten zum Beispiel wegen der Gebühren, die bei jedem Trade fällig werden.

Mähren: Ich habe fünf Jahre lang als Daytrader gearbeitet und nebenbei begonnen, mein heutiges Unternehmen aufzubauen.

Mähren: Das war es auch. Als ich meine erste Wohnung für 37.000 Euro gekauft hatte, steckte ich noch etliche tausend Euro in die Renovierung, die ich an den Wochenenden eigenhändig machte, damit ich sie wieder verkaufen konnte.

„Meine erste Immobilie habe ich mit fast 100% Gewinn verkauft“

Mähren: Ja, als ich fertig war, habe ich ein Schild ins Fenster gehängt, auf dem „zu verkaufen“ stand. Das hat ein Ehepaar gesehen, das die Wohnung unbedingt haben wollte. Ich setzte einfach einmal einen Kaufpreis von 99.000 Euro an. Nachdem ich ihnen 1.000 Euro entgegengekommen war, hatte ich meine erste Immobilie mit fast 100% Gewinn wieder veräußert – mein Einstieg in das Immobiliengeschäft. Der Kaufpreis für die Wohnung wurde übrigens auf mein Bankkonto überwiesen. Als ich das Geld in bar abheben wollte, um es bei einem anderen Bankinstitut wieder anzulegen, rief die Dame am Schalter die Polizei. Ob meines Lebensalters und der Höhe des Betrags war sie misstrauisch geworden, auch die Polizei war im Glauben, es handele sich um Schwarzgeld, aber die Seriosität des Geschäfts ließ sich schnell nachweisen.

Mähren: Das Geld, das ich verdient hatte, und die Börsengewinne waren der Grundstock für den Kauf meines ersten Mietshauses in der Brückenstraße in Mitte, das war im Jahr 2002, zeitgleich mit der Gründung der Mähren Gruppe. Ich war 20 und fühlte mich wie Donald Trump, als ich vor dem Haus stand. Später, als ich in New York tatsächlich den Trump Tower sah, fühlte ich mich wieder in der Realität angekommen.

Mähren: Die Halbwertzeit eines Traders ist sehr kurz. Länger als fünf Jahre kann das kaum jemand aushalten, ohne ein Burnout zu bekommen oder anderweitig zu erkranken. Ich habe das Trading-Geschäft im Laufe der Jahre immer mehr zurückgeschraubt und dafür das Immobiliengeschäft weiter ausgebaut. Mein erstes eigenes Büro war im Keller eines Hauses. Von hier aus begann ich zusammen mit zwei Mitarbeitern weitere Häuser zu erwerben. In der Regel waren das Immobilien mit Leerstand und Sanierungsstau sowie unübersichtlichen Strukturen in B- und C-Stadtlagen in Berlin mit Entwicklungspotenzial. Von Anfang an habe ich mich ausschließlich auf den Berliner Markt konzentriert, weil ich mich hier gut auskenne.

Mähren: Alle bis 2007 erworbenen Immobilien wurden ausschließlich aus Barmitteln erworben. Anders hätte es auch nicht funktioniert: Beim Versuch, den Erwerb des ersten Mietshauses mit einer Bank zu finanzieren, bin ich nicht weit gekommen. Das Geldinstitut wollte, dass ich den Ankauf vollständig mit Eigenmitteln finanziere, und bot mir einen Kredit in gleicher Höhe für die Sanierung an. Das lehnte ich dankend ab. Um Geld zu verdienen, habe ich neben meiner eigenen Firma Immobilienfonds und Investoren betreut und für sie den Ankauf und das Asset-Management getätigt.

Mähren: Nach bzw. seit dem Jahr 2007 habe ich teilweise auch über Banken mitfinanziert, aber erst nachdem ich dann einen recht erfolgreichen Track-Record vorweisen konnte. Amüsant ist, dass es mir mitunter heute noch passiert, dass ich zu Verhandlungen erscheine und von den anderen Teilnehmern kaum begrüßt werde. Ohne mich wirklich wahrgenommen zu haben, fragen Sie mich dann nach ein paar Minuten, wann denn Herr Mähren kommt. Eigentlich kann ich darüber schmunzeln, aber es zeigt doch, dass manche Strukturen im Denken bezüglich seriösen Unternehmertums sich mehr am Lebensalter und nicht an der Erfolgsbilanz zu orientieren scheinen.

„An der Börse gibt es kein vielleicht“

Mähren: Ja, wenn man sein erstes Büro im Keller hatte, lernt man, sich durchzusetzen. Auch sonst habe ich in der Anfangszeit viel gelernt. Ich verfüge zum Beispiel immer über genügend Eigenkapital, um ein Objekt ohne Rücksprache mit einer Bank erwerben zu können. Das erlaubt mir, unglaublich schnell zu handeln. Der Kauf einer Immobilie ist ja letztlich kein Hexenwerk. Wenn man sich das Haus und die Zahlen anschaut, kann man in kürzester Zeit entscheiden, ob man kauft oder nicht. Das schnelle Entscheiden habe ich an der Börse gelernt. Da gibt es kein vielleicht, sondern nur ja oder nein, rot oder grün, kaufen oder verkaufen. Das habe ich auf das Immobiliengeschäft übertragen und bin erfolgreich damit gefahren.

Mähren: Nein, das eine lässt sich überhaupt nicht mit dem anderen vergleichen. Es sind zwei vollkommen verschiedene Produkte. Mit der Bestandshaltung generiert man aber nur sehr schleppend Eigenkapital. Daher muss man am Anfang eher handeln, um an Kapital zu kommen. Ich habe aus den anfänglichen 2.000 Euro 1.000 Wohnungen gemacht, indem ich marode, teils leer stehende und überschuldete Objekte erworben, saniert, neu vermietet und wieder verkauft habe. Von den meisten Immobilien habe ich mich dann aber 2007 getrennt, als die Preise auf dem Höhepunkt waren. Kurz danach, als ich aus dem Sommerurlaub zurückkehrte, habe ich erlebt, dass der Markt quasi zum Stillstand gekommen ist. Das war ein ziemlicher Schock.

Mähren: Zu erleben, wie ein Markt quasi über Nacht nicht mehr existiert, hat viel dazu beigetragen. Außerdem hat sich der Markt gewandelt, die Margen sind deutlich dünner geworden, die Aussichten Berlins sind deutlich besser. Dazu kommen heute noch Faktoren wie Inflationsgefahr und fehlende andere Investmentmöglichkeiten sowie extrem niedrige Finanzierungkosten der Banken. Seit einigen Jahren praktiziere ich eine klassische Buy-hold-Strategie. Das heutige Portfolio habe ich aufgebaut, als die Preise während der Finanzmarktkrise im Keller waren. Das nötige Eigenkapital dazu hatte ich mir erarbeitet. Über alle Jahre hinweg habe ich ein Unternehmen mit eigener Hausverwaltung, einer eigenen Bauabteilung und einem Vertrieb aufgebaut. Ich bin alles andere als risikoaffin und trage eine große Verantwortung für meine inzwischen 20 Mitarbeiter, von denen einige schon in der Anfangszeit mit dabei waren.

Mähren: Nicht selten kaufen wir Immobilien, die in einem schlechten Zustand sind. Es gibt keine Gegensprechanlage, das Treppenhaus ist verwahrlost, im Keller befinden sich Ratten, die Heizung funktioniert nicht richtig und so weiter. Auch die Aktenlage ist oft undurchsichtig: Es finden sich keine Mietverträge, Reparaturarbeiten sind nicht dokumentiert. Wir bringen alles erst einmal in Ordnung und gleichzeitig verzichten wir auf Luxussanierungen. Natürlich sind Neuvermietungspreise höher als bei den Bestandsmietern. Aber allgemein ist die Fluktuation in unseren Häusern gering, weil sich die Mieter wohl fühlen. Wir bieten qualitativ hochwertige Wohnungen für eine breite Mieterschaft und vermieten langfristig zu vernünftigen Preisen. Das ist eine Winwin-Situation für beide Seiten. Wir müssen die Zitrone nicht ausquetschen, um nachhaltige Renditen zu erwirtschaften.

Mähren: 8%, bezogen auf das Gesamtinvestment, sollten auf längere Sicht möglich sein.

„Gut gepreiste Immobilien zu finden, ist zurzeit schwierig“

Mähren: Momentan ist es sehr schwer, an vernünftige, gut gepreiste Immobilien heranzukommen. Große Investoren und Kleinanleger aus dem Inland und Ländern wie Italien, Griechenland, Spanien oder Frankreich legen ihr Geld in Berliner Immobilien an. Das hat zu Preissteigerungen im zweistelligen Bereich geführt und kann auf lange Sicht nicht so weitergehen. Tendenziell gehe ich natürlich von weiter steigenden Preisen aus, ich glaube nur nicht daran, dass das Tempo der Preissteigerungen der letzten zwei bis drei Jahre so anhält.

Mähren: Wir sind sehr gut vernetzt, kaufen sehr schnell und unkompliziert, wickeln sauber ab und bezahlen Makler und Verkäufer akkurat und pünktlich. 100 Wohnungen haben wir in diesem Jahr bereits gekauft. Das waren zwei Häuser in der Weisestraße und der Heidelberger Straße in Neukölln für zusammen 4,5 Mio. Euro. Das Haus in der Heidelberger Straße mit 61 Einheiten mit einer Gesamtnutzfläche von etwa 3.100 m2 stand kurz vor der Zwangsversteigerung. Der Quadratmeterpreis lag bei 800 Euro. 30% der Wohnungen stehen leer.

Mähren: Wir werden sanieren und in der Heidelberger Straße das Dachgeschoss ausbauen und damit zusätzlichen, in der Stadt benötigten Wohnraum schaffen.

Mähren: Ich gehe davon aus, dass die Mieten weiter steigen werden, jedoch nicht mehr in dem Tempo wie in den letzten zwei, drei Jahren. Die Mietsteigerungen sind eine Korrektur des bisher für eine Großstadt zu niedrigen Mietzinses. Hinzu kommt, dass sich durch den enormen Zuzug in den vergangenen Jahren Stadtteile wie Nordneukölln, Wedding oder Lichtenberg enorm entwickelt haben und die Grenzen zwischen den früher angesagten und den neu entdeckten Kiezen verschwimmen. In Neukölln haben wir Häuser erworben, in denen die Mieten bei 4 Euro/m2 gelegen haben. Dort können wir heute bei Neuvermietungen das Doppelte verlangen, aber noch mal eine Verdopplung wird es in absehbarer Zeit nicht geben.

„Ich würde auch Anzüge leasen, wenn es möglich wäre“

Mähren: Alles, was innerhalb des S-Bahnrings liegt, ist heute attraktiv. Dort wird es künftig kaum Mietwohnungen für weniger als 7 Euro/m2 geben, in besseren Lagen nicht unter 10 Euro/m2. Was die Kaufpreise angeht, wird Berlin in ein paar Jahren das Niveau von Wien, Prag oder Kopenhagen erreichen. So teuer wie London oder Paris wird es hier nicht. Dazu fehlt meines Erachtens einfach das hierfür erforderliche Lohnniveau.

Mähren: Ich wohne zur Miete in einem Penthaus am Ku’damm.

Mähren: Ich möchte meine persönliche Flexibilität behalten. Außerdem kann ich dadurch kostbares Eigenkapital in mein Unternehmen zum Erwerb weiterer Mehrfamilienhäuser lenken. Hier kann ich das Kapital viel besser einsetzen und letztlich davon auch mehr profitieren. Ich kaufe auch keine Autos, sondern lease sie. Das würde ich übrigens auch mit Anzügen machen, wenn es möglich wäre. (denkt nach) … Obwohl, ein Dach ausbauen im eigenen Haus, das würde ich machen. Nur die passende Immobilie dafür habe ich noch nicht gefunden.

Das Interview führte Martina Vetter.