Gute Zeiten fürs Wohnen beim Arbeitgeber

Die stadteigene Freiburger Stadtbau mit ihrem kaufmännischen Geschäftsführer Matthias Müller nimmt die unter der Wohnungsnot ihrer Mitarbeiter leidenden Unternehmen an die Hand. Die Stadtbau, erfahren im Miet- und Eigentumswohnungsbau, hat mit Corporate Living sogar eine eigene Unternehmenssparte für diesen Sektor gegründet. Ein Anstoß war eine Umfrage der IHK, die Fachkräfte- und Wohnungsmangel zu den größten Standortrisiken zählte. Rund 42% der Befragten waren bereit, selbst direkt ins Mitarbeiterwohnen zu investieren, berichtet Müller. Sein „Rundum-Sorglos-Paket“ umfasst neben dem Bau das Property-Management und eben die umfassende Beratung. Das Konzept zieht. Aktuell sind zwei Neubauprojekte im Vertrieb: 60 Eigentumswohnungen im Carré Uffhauser Straße und 40 Eigentumswohnungen im Quartier Im Metzgergrün an der Bissierstraße. Sechs weitere sind in Planung.

Die Zeiten sind aber auch gerade sehr günstig für solche Vorhaben, wie Ulrich Creydt und Michael Schäfer, Geschäftsführer der Steuerberatung Ypsilon, in dem von Rueckerconsult eingeladenen Expertenkreis darlegen. Die neue degressive Neubau-Abschreibung in Höhe von 5% kann genutzt werden. Zusätzlich greift die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b Einkommensteuergesetz. Seit einer Gesetzesänderung ist der bis dahin erkannte geldwerte Vorteil auf Mitarbeiterseite durch eine gesponserte, günstige Arbeitgeber-Miete Geschichte. Für Arbeitnehmer ergeben sich vielmehr attraktive Effekte: Zahlt der Mitarbeiter mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete, wird die Wohnung steuer- und sozialversicherungsfrei – sofern die Miete 25 Euro/qm kalt nicht überschreitet. Für Arbeitgeber senkt das wiederum die Lohnnebenkosten, erläutern die Steuerexperten.

Für Skeptiker unter den Unternehmen an Standorten mit Wohnungsnot gibt Schäfer eine Beispielrechnung: Ein Arbeitgeber überlässt einem Mitarbeiter ab Januar 2025 eine 100 qm große Wohnung für 700 Euro zuzüglich 300 Euro Nebenkosten. Der niedrigste Mietspiegelwert für vergleichbare Wohnungen beträgt 11,40 Euro/qm, was einen Mietwert von 1.140 Euro ergibt. Der Arbeitnehmer erhält einen tatsächlichen Vorteil in Höhe der Verbilligung, also 440 Euro monatlich bzw. 5.280 Euro jährlich, der frei von Lohnsteuer und Sozialversicherungsabgaben bleibt. Der Arbeitgeber spart auch noch die Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung. Im Beispiel sind das bis zu 1.056 Euro pro Jahr. Vergünstigungen und damit Freude also auf Arbeitgeber- und Arbeitnehmerseite. Wenn da nicht die Sorgen mit der derzeit oft schwierigen klassischen Baufinanzierung wären.

Klaus Busch, Geschäftsführer von Core Solutions, hat da eine Alternative parat: das Immobilienleasing als „ein kreatives Instrument zur Realisierung von Mitarbeiterwohnen, besonders für Unternehmen ohne eigene Immobilienexpertise“. Da gibt es eine Fülle von Modellen. Unternehmen können Wohnungen, die sie schon besitzen, aber auch neu angekaufte Wohnungen in eine Leasingkonstruktion einbringen. Darüber hinaus können sie sich Wohnungen bauen lassen und dies mit Immobilienleasing finanzieren. Grundsätzlich eigne sich Leasing ab einem Immobilienwert von ca. 10 Mio. Euro bzw. für Mittelständler ab einem Jahresumsatz von ca. 100 Mio. Euro. Gute Bonität ist natürlich immer Voraussetzung, so Busch.

Fazit der Expertenrunde: Das Mitarbeiterwohnen ist längst keine Black Box mehr, es ist viel Erfahrung und Expertise auf dem Markt. Jetzt müssen sich die Unternehmen nur noch trauen.