Kauf eines Mehrfamilienhauses in der Zwangsversteigerung

Aufgaben

Ausgangssituation:

Bei der Springorum Immobilien AG werden regelmäßig die Unternehmensziele in einem quartalsmäßigen Meeting mit Vorstand und Bereichsleitern überprüft. Bei dem aktuellen Treffen wird das Unternehmensziel „Marktführer mit einem Anteil von 8% in Bochum werden“ problematisiert, da die aktuelle Entwicklung den Planungen hinterherläuft. Nach intensiven Diskussionen einigen sich Herr Hölzner, Prokurist und Bereichsleiter Standort- und Objektmanagement, und die Geschäftsleitung darauf, den Erwerb von Wohnanlagen im Raum Bochum voranzutreiben. Als probates Mittel wird auch der Erwerb größerer Wohnanlagen aus Zwangsversteigerungen in Betracht gezogen. Hierzu bildet Herr Hölzner im Anschluss an das Strategiemeeting eine Projektgruppe, der auch die Auszubildende Frau Verlaat aus dem dritten Ausbildungsjahr, die seit einigen Wochen in der Abteilung Grundstücks-/Objekt-/Projektentwicklung eingesetzt ist, angehören soll.

Aufgabe 1

Frau Verlaat erhält von Herrn Hölzner den Auftrag, die wichtigsten Informationsquellen für Zwangsversteigerungsangebote zu recherchieren.

Aufgabe 2

Frau Verlaat hat über das Internetportal www.zvg.nrw.de einige interessante Objekte zusammengetragen und mit dem Prokuristen Herrn Hölzner durchgesprochen. Von besonderem Interesse ist folgendes Objekt:

Objekt/Lage:

4 Mehrfamilienwohnhäuser in Bochum-Wattenscheid, Otto-Brenner-Straße 18

Beschreibung:

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein mit vier Mehrfamilienhäusern (19 freifinanzierte Wohnungen und 19 Stellplätze) bebautes Grundstück. Gesamtwohnfläche: rund 1.329 m2, Baujahr 1990/91. Betreibende Gläubigerin: Sparkasse Bochum

Verkehrswert: 1.350.000 Euro

Grundbuch: Wattenscheid Blatt 1053

Ort: Amtsgericht Bochum, Victoriastraße 14, Erdgeschoss, Gebäudeteil A, Saal A28-1. Versteigerungstermin in dem Verfahren.

Termin: Freitag, 23. November 2007, 10:00 Uhr

Weitere Angaben zum Objekt:

. Verkehrswertgutachten (liegt vor)

. Grundbuchauszug

Auszug aus dem Grundbuch:

Abt. I Elke Pleitenreich

Abt. II/1 Zwangsverwaltungsvermerk

Abt. II/2 Zwangsversteigerungsvermerk

Abt. III/1 Grundschuld der Sparkasse Bochum 500.000 Euro

Abt. III/2 Grundschuld der Deutschen Bank 200.000 Euro

Eine Besichtigung des Objekts lehnt die Eigentümerin ab, da sie sehr verärgert über den Zwangsversteigerungsantrag der Sparkasse Bochum ist. Beschreiben Sie die Stellung und die Interessen der Hauptbeteiligten in diesem Zwangsversteigerungsverfahren!

Verfahrensbeteiligte:

. Sparkasse Bochum

. Deutsche Bank

. Elke Pleitenreich

. Amtsgericht Bochum

. Springorum Immobilien AG

Aufgabe 3

Die Springorum Immobilien AG hofft auf ein Schnäppchen in der Zwangsversteigerung. Allerdings ist ein Zwangsversteigerungsverfahren auch immer mit Risiken für den Bietinteressenten verbunden. Welche Risiken können das sein und wie können diese Risiken in diesem Fall minimiert werden?

Aufgabe 4

Die Zwangsversteigerung findet am 23. November 2007 um 10:00 Uhr im Amtsgericht Bochum statt. Für die Springorum Immobilien AG nehmen der Prokurist Herr Hölzer sowie die Auszubildende Frau Verlaat teil.

Weitere Anwesende: Rechtspfleger des Amtsgerichts, Vertreter der Sparkasse Bochum sowie der Deutschen Bank, Frau Pleitenreich und ca. zehn Bietinteressenten. Der Rechtspfleger eröffnet die Zwangsversteigerung und liest die notwendigen Formalien vor. Außerdem gibt er das geringste Gebot bekannt.

Geringstes Gebot:

. geringstes Bargebot: 12.000 Euro (11.000 Euro Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens + 1.000 Euro rückständige öffentliche Lasten)

. bestehend bleibende Rechte: keine

Geringstes Gebot damit: 12.000 Euro

Aufgabe 4.1

In welcher Höhe muss das erste Bargebot in diesem Versteigerungstermin abgegeben werden, damit es vom Rechtspfleger zugelassen werden kann?

Aufgabe 4.2

Nach leichtem Zögern werden die ersten Gebote abgegeben. Doch dann geht es sehr schnell. Einzelne Bieter treiben die Gebote auf 700.000 Euro. Jetzt steigt auch die Springorum Immobilien AG ein. Herr Hölzer nennt ein Gebot von 750.000 Euro. Da es das erste Gebot der Springorum Immobilien AG ist, muss er nach vorne zum Rechtspfleger gehen, sich persönlich ausweisen sowie seine Vollmacht durch einen Handelsregisterauszug der Springorum Immobilien AG nachweisen. Außerdem muss er die von den Gläubigern geforderte Sicherheit hinterlegen. Erst dann wird sein Gebot vom Rechtspfleger akzeptiert und verkündet. In welcher Höhe und in welcher Form ist die Bietsicherheit zu hinterlegen?

Aufgabe 4.3

Anschließend werden die Gebote von anderen Interessenten auf über 890.000 Euro erhöht. Um 10:40 Uhr gibt die SpringorumImmobilien AG mit 900.000 Euro das höchste und letzte Gebot ab. Als nach Aufforderung des Rechtspflegers keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden, verkündet der Rechtspfleger das Ende der Versteigerung. Wie hoch ist in diesem Fall das Meistgebot?

Aufgabe 5

In der anschließenden Verhandlung über den Zuschlag (23. November 2007) stellt die Springorum Immobilien AG, vertreten durch Herrn Hölzner, den Antrag auf Zuschlagserteilung.

Anwesend: Vertreter der Sparkasse Bo chum und der Deutschen Bank, Rechtspfleger, Herr Hölzner.

Überprüfen Sie, ob der Rechtspfleger oderdie Gläubiger den Zuschlag verweigern können. Welche rechtliche Bedeutung hätte eine mögliche Zuschlagserteilung für die Springorum Immobilien AG?

Aufgabe 6

Schon im Vorfeld der Zwangsversteigerung zeichnete sich in den Gesprächen mit dem Zwangsverwalter ab, dass einige in dem Objekt wohnende Mieter sehr problematisch sind. Die Auszubildende Frau Verlaat macht deshalb den Vorschlag, diesen Mietern außerordentlich zum 1. Dezember 2007 zu kündigen. Ist das möglich?

Aufgabe 7

Für den 24. Januar hat das Amtsgericht Bochum zum Verteilungstermin eingeladen. Ermitteln Sie die Verteilungsmasse und deren Verteilung auf die Berechtigten. Hinweis: Auf die Berechnung der 4% Zinsen ab Zuschlag soll bei dieser Aufgabe verzichtet werden.

Aufgabe 8

Das Vollstreckungsgericht ersucht anschließend das Grundbuchamt, das Grundbuch „Wattenscheid Blatt 1053“ aufgrund der durchgeführten Zwangsversteigerung zu berichtigen. Welche Eintragungen sind vorzunehmen?

Lösungen

Lösung 1

Informationsquellen zu aktuellen Zwangsversteigerungsangeboten:

. Aushang beim Amtsgericht Bochum

. Veröffentlichung im Amtsblatt

. Veröffentlichung in regionalen Zeitungen (z.B. WAZ)

. www.zwangsversteigerung.de

. www.zvg.nrw.de

. Zwangsversteigungskalender von gewerblichen Anbietern

. Gängige Internetportale wie z.B. www.immobilienscout24.de

Lösung 2

Sparkasse Bochum: Sie ist die das Zwangsversteigerungsverfahren betreibende Gläubigerin. Weil die Schuldnerin Frau Pleitenreich wahrscheinlich ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen konnte, hat die Sparkasse Bochum die Zwangsversteigerung beantragt. Einen vollstreckbaren Titel besorgen sich die Banken bereits zum Zeitpunkt der Kreditgewährung, da sich die Schuldner regelmäßig schon in der Grundschuldbestellungsurkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen müssen. Die Sparkasse hat die erste Rangstelle im Grundbuch und damit die beste Ausgangssituation in dem Verfahren.

Deutsche Bank: Die Deutsche Bank ist als Gläubigerin im Grundbuch eintragen, allerdings im Rang nach der Sparkasse Bochum. Falls der Versteigerungserlös sehr niedrig ausfallen sollte, würde sie ihre Grundschuld verlieren und möglicherweise trotzdem nicht voll befriedigt werden. Sie müsste dann versuchen, über ihren schuldrechtlichen Anspruch aus dem Darlehnsvertrag die Restforderung einzutreiben, was allerdings in der Praxis schwierig ist, wenn die Hauptsicherheit für den Immobilienkredit weg ist.

Elke Pleitenreich: Sie ist die Schuldnerin und die Eigentümerin des Grundstücks. Durch die Zwangsversteigerung verliert sie ihr Eigentum, das ohnehin schon unter Zwangsverwaltung steht. Sollte der Versteigerungserlös nicht zur Befriedigung der Sparkasse und der Deutschen Bank ausreichen, würde sie für die Restforderungen trotzdem aufgrund der Darlehnsverträge haften. Deshalb sollte ein hoher Versteigerungserlös im Interesse von Frau Pleitenreich liegen.

Amtsgericht Bochum: Das Amtsgericht Bochum als zuständiges Vollstreckungsgericht ist mit der Durchführung des Verfahrens beauftragt. Als staatliche Stelle ist es zur Neutralität verpflichtet und muss das Verfahren entsprechend den Vorgaben des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) betreiben.

Springorum Immobilien AG: Ist an einem günstigen Erwerb (=> niedriger Versteigerungserlös) des Objekts interessiert. Der tatsächliche Erwerbspreis hängt sehr stark vom Bietverhalten der anderen Interessenten ab.

Lösung 3

Risiken: Das größte Risiko beim Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren besteht in dem geringen Kenntnisstand über das Objekt. Bekannt sind das Verkehrswertgutachten sowie die Inhalte des Grundbuchs. Wenn wie in diesem Fall die Schuldnerin nicht besonders kooperativ ist und eine Besichtigung des Objekts nicht zulässt, bleiben viele Fragen offen:

. Hat der Gutachter das Objekt richtig eingeschätzt, hat er ggf. etwas übersehen?

. Welche Mieter sind in dem Objekt?

Deshalb sind weitere Kontaktaufnahmen und Gespräche im Vorfeld der Zwangsversteigerung empfehlenswert:

. Gespräche mit dem die Zwangsversteigung betreibenden Gläubiger

. Gespräche mit dem Zwangsverwalter

. Besichtigung des Objekts von außen und dabei ggf. Nachbarn und Mieter „ausfragen“

Lösung 4

Lösung 4.1

Das erste Bargebot muss 12.000 Euro betragen.

Lösung 4.2

Höhe: 1/10 des Verkehrswerts, also 135.000 Euro. Form: von Banken ausgestellte Verrechnungsschecks, Bankbürgschaften u.a.

Lösung 4.3

Das Meistgebot setzt sich zusammen aus dem höchsten Bargebot und den bestehen bleibenden Rechten. Da in diesem Fall keine Rechte bestehen bleiben, liegt das Meistgebot bei 900.000 Euro.

Lösung 5

Das Gericht prüft die Einhaltung der 5/10-Grenze:

. Meistgebot: 900.000 Euro > 5/10 des Verkehrswerts (= 675.000 Euro). Damit kann das Gericht den Zuschlag nicht verweigern.

Die Gläubiger prüfen die Einhaltung der 7/10-Grenze:

. Meistgebot: 900.000 Euro < 7/10 des Verkehrswerts (= 945.000 Euro)

Die 7/10-Grenze wird nicht erreicht. Da aber der Versteigerungserlös so hoch ist, dass beide Gläubiger voll befriedigt werden können, darf keiner den Zuschlag verweigern. Der Rechtspfleger wird somit den Zuschlag für die Springorum Immobilien AG verkünden. Mit der Zuschlagserteilung ist die Springorum Immobilien AG Eigentümerin des Grundstücks geworden, auch wenn z. Zt. Frau Pleitenreich noch im Grundbuch als Eigentümerin steht. Mit Zuschlagserteilung gehen alle Gefahren (z.B. Beschädigungen der Immobilie), Lasten (z.B. Grundsteuern) und Nutzen (z.B. Mieterträge) auf die Springorum Immobilien AG über.

Lösung 6

Mit dem Zuschlag gehen die Mietverhältnisse auf die Springorum Immobilien AG über. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch im Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Ersteher. Gemäß § 57 a ZVG hat der Ersteher aber ein außerordentlich befristetes Kündigungsrecht. Die Springorum Immobilien AG könnte folglich zum dritten Werktag des Monats Dezember mit Frist 29. Februar 2008 außerordentlich kündigen. Allerdings gelten auch hier bei Wohnräumen die Mieterschutzbestimmungen nach § 573 BGB (Kündigung nur mit berechtigtem Interesse wie Eigenbedarf oder Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) und § 574 BGB (Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel). Damit kann den Mietern in dem ersteigerten Objekt nicht einfacher und nicht schwerer gekündigt werden als allen anderen Mietern mit unbefristetem Mietvertrag.

Lösung 7

Verteilungsmasse: 900.000 Euro Bargebot Verteilung der Verteilungsmasse in folgenden Reihenfolge:

. 11.000 Euro Gerichtskasse

. 1.000 Euro öffentliche Lasten

. 500.000 Euro Sparkasse Bochum

. 200.000 Euro Deutsche Bank verbleiben

. 188.000 Euro für die Eigentümerin

Lösung 8

Abt I: Löschung der alten Eigentümerin (Frau Pleitenreich), Eintragung des neuen Eigentümers (Springorum Immobilien AG)

Abt II: Löschung des Zwangsversteigungsvermerks, Löschung des Zwangsverwaltungsvermerks

Abt. III: Löschung der Grundschulden über 500.000 Euro (Sparkasse Bochum) und über 200.000 Euro (Deutsche Bank).