Wir dürfen dasselbe Haus nicht zweimal bauen

#AB#Kürzlich saß ich wieder in einem dieser Bietergespräche zum Kauf eines Bestandsobjekts, dessen nächster Lebenszyklus noch unklar war. Eigentümer, Makler, wir als Entwickler und Investoren, die übliche Konstellation eben.#/AB#

Und dann kommt er, der Standardreflex, den ich schon unzählige Male gehört habe: „Wahrscheinlich Abriss, am besten kompletter Neubau“. Das klingt nach Dynamik, nach großer Geste, ist in Wahrheit aber oft nichts anderes als: wir reißen das Haus ab, um es mit nahezu gleicher Baumasse wieder hinzustellen. Ironischerweise entsteht dann fast exakt das, was eben noch dort stand – nur teurer, langsamer und mit einem gigantischen ökologischen Schaden im Gepäck.

Ökologisch ist der Bestand unschlagbar, denn der Abriss produziert nicht nur Millionen Tonnen Bauschutt in Deutschland jedes Jahr, sondern vernichtet auch die graue Energie, die bereits in den alten Wänden steckt. Der Neubau setzt noch eine Schippe CO2 obendrauf – Beton, Stahl, Logistik, alles energieintensiv. Bestandserhalt hingegen nutzt, was schon da ist, und Nachverdichtung bedeutet, vorhandene Infrastruktur auszubauen, statt neue Flächen zu versiegeln. Das ist kein romantisches Öko-Mantra, sondern schlicht rational.

Ökonomisch sieht es ähnlich aus. Ein Bestandsgebäude trägt in aller Regel bereits Cashflow, der im Rahmen von Restmietlaufzeiten eingesammelt werden kann. Wenn bei gewerblich geprägten Immobilien die Mietverträge planmäßig auslaufen, bleiben kalte oder harte Entmietungen aus. Für institutionelle Verkäufer ist das ein Vorteil: Das Reputationsrisiko der Transaktion sinkt erheblich. Und für die andere Seite bedeutet es: weniger Kapitalbindung, geringere Abhängigkeit von Baukostenexplosionen und einen Markt, der schneller auf das fertige Produkt zugreifen kann. Während die Abriss-Fraktion noch ihre Baugenehmigung einsammelt, sind wir schon mit den ersten Mietern im Gespräch.

Mich nervt der bequeme Griff zur Abrissbirne. Als sei es mutiger, etwas niederzureißen, als Bestehendes weiterzuentwickeln. In Wahrheit ist es doch genau umgekehrt: Bestand zu transformieren ist die anspruchsvollere und zugleich kreativere Aufgabe: nachhaltiger, kalkulierbarer, rentabler.