Trifft ein Asset-Manager einen Property-Manager

„Der Ausbildungsgang des Immobilienkaufmanns gefällt mir gut“, sagt Wolfgang Wingendorf, Geschäftsführer der in Mannheim ansässigen Treureal-Unternehmensgruppe. Den Beruf gibt es seit 2006. Er löste seinerzeit den des Kaufmanns oder der Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ab und gilt Wingendorf als entscheidende Qualifikation für die Tätigkeit des Property-Managers. „Die, die einen IHK-Abschluss als Immobilienkaufmann gemacht haben, ganz gleich in welcher Stadt, sind okay“, so der Chef von 1.040 Beschäftigten, darunter neben vielen Property-Managern auch Asset-Manager und 400 Facility-Manager (technische Hausverwalter). Treureal betreut zurzeit Immobilienbestände für 7 Mrd. Euro. Dahinter verbergen sich 75.000 Wohnungen und 4 Mio. m2 Gewerbefläche (zumeist Büro- und Einzelhandelsobjekte). Die 4 Mio. m2 entsprechen fast 700 Fußballfeldern.

Asset-Manager sind von Haus aus z.B. Juristen oder Bauingenieure

Weniger klar sind die Ansagen von Immobilienunternehmen darüber, wie man Asset-Manager wird. „Es gibt nicht den Asset-Manager“, sagt Jürgen Overath. „Erst ein gutes Team von Asset-Managern ergibt den Asset-Manager.“ Als qualifizierende Berufe nennt er Juristen, Architekten und Bauingenieure. „Solche Leute brauchen Sie alle, wenn Sie Asset-Management machen“, so Overath. Wingendorf führt auch noch Diplomkaufleute und Mitarbeiter, die aus Wirtschaftsprüfungsgesellschaften kommen, als potenzielle Asset-Manager an. „Wen Sie als Asset-Manager brauchen, hängt davon ab, mit welchen Immobilien er zu tun hat“, sagt Overath. „Muss das Gebäude noch umgebaut werden oder ist es voll vermietet?“ Vor der Einwanderung des Begriffs Asset-Manager habe man von Kümmerern gesprochen, so Overath. „Ein Asset-Manager ist der, der sich um das Immobilien-Portfolio kümmert.“ Allerdings in Grenzen. „Asset- Management hört da auf, wo es ums Tagesgeschäft mit der Immobilie geht“, sagt der Kölner. „Der Asset-Manager steuert den Property-Manager und der wiederum den Facility-Manager“, stellt Overath die Berufsbilder ins Verhältnis zueinander.

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) definiert die Kernaufgaben eines Asset-Managers so: „Anlageorientiertes Immobilien-Asset-Management ist das strategische ergebnisorientierte Vermögens-/Wertschöpfungsmanagement eines Immobilienbestands auf Einzelobjektebene im Interesse des Eigentümers.“ Als wichtigste Aufgabenbereiche nennt die gif den operativen An- und Verkauf von Immobilien sowie das Management der Transaktionen entlang der festgelegten Investmentstrategie. Hinzu komme das Überwachen (Soll-Ist-Abgleich) und das Weiterentwickeln des betreuten Bestands entsprechend besagter Strategie.

Eigeninitiative, Selbstverantwortung und wirtschaftliches Handeln

An fachlichen Kenntnissen erachtet die Gesellschaft Fertigkeiten in der Strategie- und Konzeptentwicklung sowie deren Umsetzung als wesentlich. Darüber hinaus wird das Überblicken immobilien- und betriebswirtschaftlicher Zusammenhänge verlangt. Asset-Manager qualifizieren sich laut gif tunlichst mit einem abgeschlossenen Hochschulstudium kaufmännischer, technischer oder juristischer Ausrichtung oder aber über eine abgeschlossene Ausbildung mit immobilienwirtschaftlichem Bezug und Zusatzqualifikation. Gute Voraussetzungen bringt mit, wer Eigeninitiative, Selbstverantwortung und wirtschaftliches Handeln zu bieten hat.

Die Aufgabenbeschreibung beim Property-Manager klingt bei der gif so: „Property-Management ist die performanceorientierte Bewirtschaftung eines Objekts nach ökonomischen Grundsätzen“, – und das treuhänderisch für den Eigentümer. Als zentrale Aufgaben nennt die Gesellschaft die Betreuung von Mietern und das operative Vermietungsmanagement. Es werden gute Kenntnisse betriebs- und immobilienwirtschaftlicher Zusammenhänge ebenso erwartet wie Fertigkeiten in Mieterakquise und Marketing. An Qualifikationen empfiehlt die gif – ganz so wie Wingendorf – eine abgeschlossene Ausbildung als Immobilienkaufmann. Bei den persönlichen Eigenschaften stehen Zahlenaffinität und Kundenorientierung ganz oben auf der Anspruchsliste.

Eine vergleichsweise griffige Beschreibung der Arbeit eines Asset-Managers liefert das 2006 gegründete Dienstleistungsunternehmen Real Estate Management Assistance (RMA), Düsseldorf. „Das Asset-Management steuert die gesamten Prozesse eines Immobilienportfolios im Sinne des Eigentümers ganzheitlich. Dies beinhaltet die Koordination aller beauftragten Dienstleister (unter anderem des Property-Managers).“ Weiter heißt es: „Darüber hinaus ist das Asset-Management für die Erarbeitung und Verfolgung der strategischen Ausrichtung, die Schaffung der Finanzierungsstrukturen, die Projektentwicklung, die Steuerung der Transaktionen und die Risikosteuerung des Immobilienbestands zuständig.“ Vom Asset-Manager werden laut RMA alle Aufgaben übernommen, die dem originären Eigentümerinteresse entsprechen und dem Eigentümer in der Regel selbst obliegen.

Deutlich knapper fällt die Beschreibung dessen aus, was ein Property-Manager zu tun hat. „Durch das Property-Management wird das kaufmännische, technische und infrastrukturelle Objektmanagement einer Immobilie abgedeckt.“ Die Leistungen des Property-Managers betrachtet RMA als objektbezogen. „Die Verwaltung stellt keinen strategischen Zusammenhang her.“

Asset-Management als die Königsdisziplin

Oscar Kienzle, Vorstand des Dienstleisters IC Immobilien Holding, Unterschleißheim (bei München), sieht die Abgrenzung zwischen beiden Berufsbildern fließend. „Asset-Management ist die anspruchsvollste Aufgabe, die es im Immobiliengeschäft gibt“, sagt er. „Sie erfordert Kenntnisse und vor allem Erfahrungen in allen Bereichen des Immobiliengeschäfts.“ Damit meint er das Property-Management, die Bereiche Investment, Vermietung, Technik, Marketing Reporting und vor allem auch Menschenführung. „Die Messlatte für den Asset-Manager ist in der Regel die Internal Rate of Return“, so Kienzle. In diese Form der Rendite fließen neben den laufenden Einnahmen auch Verkaufserlöse und Veränderungen in der Bewertungshöhe ein.

Den Property-Manager verortet Kienzle nahe der klassischen Hausverwaltung. „Seine wichtigste Aufgabe ist es, den Mieter im Objekt zu halten“, sagt der IC-Chef. „Einen Mieter zu verlieren, verursacht in der Regel einen Aufwand in Höhe etwa einer Jahresmiete.“ Kienzle rät dazu, einen Property-Manager in der Nähe des jeweiligen Objekts stationiert zu haben. Dagegen könne der Asset-Manager durchaus zentral an einem Standort angesiedelt sein. „Die Nähe zu den Problemen seiner Mieter vermittelt ihm sein örtlicher Property-Manager.“

Wie kommen Property- und Asset-Manager aneinander vorbei?

In der Praxis kommt es zwischen Asset- und Property-Managern immer wieder zu Reibereien. „Wenn wir Property-Manager sind, versuchen wir in unseren Verträgen die Schnittstellen mit dem Asset-Manager immer klar zu definieren“, sagt Wolfgang Wingendorf. Die Halbwertszeit solcher Vereinbarungen variiert, aber die Verträge reichen fast nie aus. „Wir justieren immer nach“, so der Treureal-Chef. „Wir haben den einen oder anderen Asset-Manager, mit dem ist das richtig anstrengend.“ So gebe es Auftraggeber, die mit doppelt so vielen Asset-Managern für den gleichen Bestand unterwegs seien wie sein Unternehmen mit Property-Managern. „Da gibt es dann zwei Kontrolleure für einen, der was tut.“ Wingendorf sieht in dem Wort Hausverwalter zwar ein Synonym für den Property-Manager, „aber es klingt ein bisschen antiquiert“, sagt er. „Da schwingt etwas Undynamisches mit.“ Dabei müssten Property-Manager meist mehr zu bieten haben als simple Verwaltung. „Es ist ein Unterschied, ob Sie für eine klassische Wohnungseigentümergemeinschaft arbeiten oder für einen internationalen Auftraggeber“, so Wingendorf.

Property-Manager: Kommunikativ und extrem zuverlässig

„Property-Manager müssen hohe Kommunikationsfähigkeit und zugleich sehr große Zuverlässigkeit mitbringen“, betont er. „Wir brauchen Leute, die sauber kommunizieren können und in der Lage sind, sehr genaue Aufträge zu erteilen.“ Die Kommunikationsfähigkeit brauchten Hausverwalter vor allem deswegen, „weil sie mit Mietern und Eigentümern zu tun haben, die sich nur melden, wenn sie sich über etwas beschweren wollen“. Das Beschwerdemanagement hat nach seinem Eindruck massiv an Bedeutung gewonnen. Die Entwicklung führt Wingendorf auch darauf zurück, dass die Ertragsstärke vieler Immobilienportfolios zurückgegangen ist. Nachdem viele Investoren große Bestände für viel zu hohe Preise gekauft hätten, fehle nun das Geld für die Instandhaltung. „Schuld ist dann natürlich der Property-Manager“, so Wingendorf.

Kein Wunder, dass er von seinen Property-Managern Selbstbewusstsein erwartet – eine Eigenschaft, die viele Auszubildende aber nicht mehr hätten, bedauert er. Insbesondere junge Männer hätten hier Defizite. „Die Schwächen in der Rechtschreibung korrigiert unser Word-Rechtschreibprogramm“, sagt er, aber beim Thema selbstsicheres Auftreten sei es schwieriger. „Unsere Schulen schaffen es vielfach, ganz normale Jugendliche so weit zu bringen, dass ihr Selbstbewusstsein hinüber ist“, kritisiert der Mann aus Mannheim.

Vielen Einsteigern mangelt es an Selbstbewusstsein

Wingendorf moniert gravierende Fehler im Bildungssystem, die sich auch auf das Beherrschen von Fremdsprachen auswirkten. „Unsere Schüler können grundsätzlich genauso gut Englisch wie die Jugendlichen in anderen Ländern“, glaubt er. „Aber weil sie bei uns nicht das Selbstbewusstsein haben, einfach draufloszureden und dabei auch Fehler in Kauf zu nehmen, sprechen sie im Vergleich zu Schülern in vielen anderen Ländern schlechter Englisch.“ Dabei gilt Englisch auch für Property-Manager als Muss. Der Grund: „40% unserer Reportings sind zweisprachig“, so Wingendorf. Das heißt, die Unterlagen über die Bewirtschaftung der Immobilien werden in Deutsch und Englisch abgefasst. Darüber hinausgehende Sprachkenntnisse können von Vorteil sein. „Es gibt Wohnungsbestände, da ist es gut, wenn man ein bisschen Russisch oder Türkisch kann.“

Im Alltag eines Property-Managers hält Wingendorf diejenigen Beschwerden für das größte Problem, „für die der Property-Manager nichts kann“. Wenn ein undichtes Dach nicht sofort repariert oder die heruntergekommene Fassade nicht neu gemacht wird, weil der Eigentümer kein Geld dafür freigebe, „nehmen Property-Manager einerseits den berechtigten Unmut entgegen, und sie müssen andererseits adäquat darauf reagieren“. Das ist nicht immer einfach. „Unsere Leute werden häufig beschimpft.“ Schmerzensgeld gibt es dafür nicht. Die Einstiegsgehälter liegen nach Angaben Wingendorfs bei 1.800 bis 2.200 Euro brutto im Monat. Asset-Manager-Jobs sind merklich besser dotiert. „Da geht es bei 3.000 Euro Einstiegsgehalt los“, so Wingendorf. Wie stark die Gehälter später steigen, hängt davon ab, wie viel Verantwortung die Beschäftigten zu übernehmen bereit sind. Wingendorf: „Es gibt viele junge Leute, die sehen ihre Perspektive eher in viel Freizeit und Familienleben.“ Die berufliche Karriere sei für sie zweitrangig. „Das finde ich schade, wenn ich Leute habe, die mehr könnten.“

Mit sozialer Kompetenz gegen schwierige Mieter und Investoren

Trotz der höheren Anforderungen können auch 25-Jährige schon gute Asset-Manager sein, glaubt Jürgen Overath. „Die lernen dann eben schon sehr früh, Verantwortung zu übernehmen.“ Darunter versteht der Kölner zum Beispiel, einem Eigentümer zu empfehlen, eine leer stehende Immobilie notfalls auch deutlich billiger zu vermieten, bevor sie leer bleibt. „In schlechten Zeiten ist es besser, man hat überhaupt Mieteinnahmen und jemanden, der auch die Nebenkosten zahlt.“ Overath vermisst ein solch naheliegendes Denken bei manchen offenen Immobilienfonds und auch gelegentlich bei internationalen Investoren. „Die lassen ihre Häuser lieber leer stehen, statt sie billiger zu vermieten.“

Overath benennt ein paar Grundvoraussetzungen, die ein Asset-Manager mitbringen sollte. „Er braucht sehr hohe soziale Kompetenz und eine gute kaufmännische Ausbildung“, sagt der Mann von German Acorn. Die soziale Kompetenz brauche man für schwierige Mieter und schwierige Investoren. Da gehe es nicht, ohne dass man „eine gewisse Grundpersönlichkeit mitbringt“. Man müsse Spaß daran haben, mit fremdem Geld zu hantieren, und „bereit sein, jeden Tag aufs Neue zu prüfen, ob das, was man tut, auch richtig ist“.

Wie Wingendorf sieht auch Overath immer wiederkehrende Schwierigkeiten bei der Abgrenzung von Asset- und Property-Management. „Wenn da zum Beispiel 10.000 Euro für eine Renovierung gebraucht werden, sagt der Property-Manager wahrscheinlich, über einen Betrag in solcher Höhe müsse er noch entscheiden können. Der Asset-Manager aber argumentiert womöglich, eine vergleichbare Renovierung habe man woanders auch schon für 5.000 Euro bekommen.“ In solchen Fällen helfe nur, sich zusammenzusetzen.

Das allerdings nicht, um typische Schwächen von Asset-Manager-Neulingen zu beheben. „Viele sind nicht fit in Zahlen“, moniert Overath. „Die können kaufen, vermieten und umbauen, aber sie können keinen fünf Jahre in die Zukunft reichenden Businessplan für eine Immobilie rechnen.“ Oder es hapert daran, einschätzen zu können, welche Folgen es hat, wenn eine Immobilie zu 4 Euro/m2/Monat weniger vermietet wird. Da hilft auch soziale Kompetenz nicht viel weiter.