Schwierige Personalsituation

Immobilien Zeitung: Herr Spandöck, Sie beraten seit mehreren Jahren Kommunen beim Aufbau ihres Immobilienmanagements. Woran hapert es im Personalbereich am meisten?

Klaus Spandöck: Den Kommunen fehlt das richtige Personal für die neuen Aufgaben. Wir dürfen nicht vergessen, dass mittlerweile die Mehrheit kommunaler Immobilienmanagementprojekte einen Konsolidierungshintergrund hat. Angesichts der finanziellen Situation vieler Kommunen ist das nachvollziehbar. Die Kommunen verfügen über ein durchschnittliches Gebäudevermögen von etwa 300 Mio. bis 500 Mio. Euro Versicherungswert pro 100.000 Einwohner. Um hier Potenziale tatsächlich heben zu können, muss zuvor meist eine grundlegende Neuausrichtung der Prozesse und Verantwortungen erfolgen.

IZ: Und das können die Kommunen mit ihrem derzeitigen Personalbestand nicht?

Spandöck: Nein, hierfür benötigen sie nicht nur neue Einheiten mit neuen Dienstleistungsfunktionen, sondern auch Projektsteuerer, Gebäudemanager, Kundenbetreuer, IT-Fachkräfte und Controller. Bauleiter, Architekten und Ingenieure haben die Kommunen meist genug.

IZ: Wie hoch schätzen Sie den Personalbedarf ein?

Spandöck: Das ist ein grundsätzliches Problem: Wie kann der Bedarf der Kommunen berechnet werden? Für den technischen Bereich gibt es Richtwerte der Kommunalen Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement (KGSt), Vergleichsberechnungen auf Basis der HOAI oder die Werte der Gemeindeprüfungsanstalt (GPA), um nur einige zu nennen. Doch alle Verfahren sind zurückschauend, und es gibt keine Methode, die als Standard etabliert werden könnte. Wir benutzen als Anhaltspunkte die KGSt-Gutachten, die Anzahl und die Volumen der Projekte sowie die Vergabeanteile. Aber das Verfahren ist sehr aufwendig. Es ist also schwierig für die Kommunen, ihren Personalbedarf genau zu bestimmen, aber er ist zweifelsohne gegeben. Hinzu kommen die Stellen im kaufmännischen Bereich.

IZ: Wenn die Kommunen ihren Bedarf kennen würden, dann wäre das Problem vom Tisch?

Spandöck: Leider nicht. Denn Personal einzukaufen, ist für Kommunen schwieriger geworden.

IZ: Von der Krise und den Freistellungen in der privaten Immobilienwirtschaft können sie also nicht profitieren?

Spandöck: Nein, denn durch die Überleitung des Technikertarifvertrags in den TVöD sind die Kommunen als Arbeitgeber zum Beispiel eher noch uninteressanter geworden. Gute Projektsteuerer lassen sich damit nicht einkaufen.

IZ: Durch das Konjunkturpaket erhalten die Städte und Gemeinden jetzt doch zusätzliche Gelder. Ließe sich damit nicht auch der Personalbestand aufstocken?

Spandöck: Nein. Durch die Krise bekommen die Kommunen zwar zusätzliche Mittel, aber nicht das nötige Personal. Ein Großteil der Projekte wird zudem fremd vergeben werden. Dennoch benötigen die Städte Mitarbeiter, die diese Projekte steuern. Versuche, auch diese Aufgabe nach außen zu geben, scheitern häufig, weil es sich für die Unternehmen schlichtweg nicht lohnt. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Kommunen Einstellungsstopps verhängt haben.

IZ: In zwei Jahren, wenn das Geld verbaut ist, haben die Städte ihr Personalproblem immer noch nicht gelöst?

Spandöck: Ich fürchte nein. Die einzige Chance für die Kommunen besteht darin, ihr technisches Personal und – um mögliche Synergien vorzubereiten – vielleicht auch Mitarbeiter von kommunalen Wohnungsgesellschaften gezielt und stärker als bisher für ihren Bedarf weiterzubilden.

IZ: Herr Spandöck, ich danke Ihnen für das Gespräch.

Das Interview führte Sonja Smalian.